מכירת דירה בלי עורך דין – האם זה אפשרי? חשוב מכך – האם זה מומלץ? הליך העברת זכויות נדל"ן בישראל ללא עורך דין הוא אמנם אפשרי, אך לא מומלץ כלל וכלל. מי שיבחר למכור דירה ללא ייעוץ משפטי, עלול למצוא את עצמו פוגע באופן מהותי בזכויותיו וכן עובר על הוראות חוק חשובות. להלן נבין מהם הקשיים במכירת דירה בלי עורך דין ומדוע לא כדאי למכור דירה ללא עורך דין.
מכירת דירה – הליך
לפני שנבין האם ומתי אפשרי למכור דירה בלי עורך דין מקרקעין, יש לדעת תחילה כיצד מתנהל הליך מכירת דירה. נסקור את השלבים השונים בהליך, תוך התמקדות מיוחדת בהיבטים המשפטיים של כל שלב.
1. הוצאת הנכס למכירה
השלב הראשון במכירת הדירה הוא מציאת קונים. לשם כך, יש להוציא את הנכס למכירה. גם בישראל של ימינו, מקובל להוציא את הנכס לשוק בעזרת מתווך, ואולי עם בלעדיות בתיווך. מתווך נדל"ן הפועל באזור בו מצויה הדירה ישווק את הדירה, יזמין רוכשים פוטנציאליים ומתווכים להתרשם מהנכס ולבסוף ימצא עבורכם קונה מתאים, כשהוא הגורם היעיל בעסקה.
מרגע ההתקשרות הראשונית אתכם, המתווך יחתים אתכם על חוזים המבטיחים את תשלום שכרו. על פניו, מדובר בחוזים פשוטים ופורמליים והמתווך ירצה שתחתמו עליהם במקום. אולם בפועל, חוזים אלו יכולים להיות חוזים שיכבלו אתכם בצורה משמעותית ויקשו עליכם להשתחרר מהמתווך אף אם לא תהיו מעוניינים עוד בשירותיו.
חסרון ראשון – הסתבכות עם המתווך
אם כן, כבר בשלב זה ניתן למנות חסרון ראשון למכירת דירה בלי עורך דין. מי שימכור דירה בלי עורך דין עלול לחתום על הסכם תיווך מבלי לעמוד על השלכותיו של ההסכם וללא עין משפטית שתבחן אותו ותשפר את ההסכם. בעקבות כך, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים דמי תיווך בסך עשרות אלפי שקלים, אף אם המתווך לא סייע כלל במכירת הדירה.
2. בדיקת הרוכשים
ברכות! מצאתם רוכשים לדירה שלכם. כעת, עליכם לוודא כי רוכשים אלו אכן יהיו מסוגלים לשלם לכם את מלוא התמורה עבור הדירה. כידוע, מרבית הרוכשים בישראל לא משלמים את מלוא התמורה ואף לא את רובה מהונם הנזיל אלא מכספי המשכנתא.
עם זאת, הבנק לא מאשר לרוכשים משכנתא עד אשר יציגו בפניו חוזה מכר חתום. במציאות שכזו, כיצד תוכלו לדעת שהרוכשים יצליחו לממן את רכישת הדירה לאחר החתימה על החוזה? התשובה היא שגם הבנק מודע למלכוד זה וכדי לפתור אותו הוא מציע לרוכשים הפוטנציאליים להוציא אישור עקרוני – מסמך המצהיר כי על סמך נתוני העסקה שדווחו, הבנק צפוי לאשר לרוכשים הלוואת משכנתא.
האם האישור העקרוני הוא סוף הסיפור מבחינת בדיקת הרוכשים? כאן, התשובה היא שלילית. לעיתים, חוסר דיוקים בדיווח, במכוון או שלא במכוון, מובילים לקבלת אישור עקרוני אך לסירוב לבקשת המשכנתא עצמה. מעבר לכך, האישור העקרוני עצמו אינו מהווה מסמך מחייב עבור הבנק והבנק יוכל לסרב להעניק משכנתא בתנאים האמורים בזמן הגשת הבקשה.
חסרון שני – חוסר וודאות בנוגע לרוכשים
לאור האמור, ברור מהו החיסרון השני במכירת דירה ללא עורך דין. אדם מן השורה יתקשה לבצע בדיקה מעמיקה של מסוגלות הרוכשים לשלם עבור הנכס. בדיקה זו חשובה במיוחד מאחר שבנקים בוחנים בקפידה את יכולת ההחזר של הלווים, ומבקשי משכנתא עלולים להיתקל בסירוב או באישור לסכום נמוך מהנדרש.
3. ניסוח חוזה
השלב השלישי במכירת הדירה הוא שלב ניסוח חוזה המכר. חוזה המכר צריך להבטיח את זכויות הצדדים ולהקצות סיכונים בצורה שווה והגיונית. החוזה יקבע סעיפי פיצויים מוסכמים במידת הצורך, מועדי העברת תשלומים והעברת זכויות ועוד.
עורכי דין מיומנים בהכנסת סעיפים לחוזי מכר, שעל פניו נראים תמימים אך בפועל השלכותיהם מהותיות. הצד שכנגד יוכל להיפגע באופן מהותי אם לא יזהה את אותם סעיפים, יתנגד להם ויציע חלופות סבירות והוגנות יותר. חשוב לשים לב לכך בעריכת חוזה המכר.
חסרון שלישי – פגמים בחוזה
החיסרון השלישי עתה ברור אף הוא. צד שלא יהיה מיוצג בעסקה, עלול להיפגע מהחוזה. הצד שכנגד ינסח את החוזה במיומנות ובתחכום משפטי באופן שיטיל סיכונים ותשלומים על המוכר מבלי שהוא ישים לב לכך. בעוד שעורך דין מנוסה בתחום היה מזהה סעיפים אלו בשניות ומתנגד להם, המוכר שאינו מיוצג לא ידע לזהות סעיפים אלו.
4. קבלת התשלומים ומסירת הבעלות
חוזה המכר קובע מה יהיו מועדי התשלומים על הדירה ומתי תועבר הבעלות בנכס. מדובר בשלב קריטי מאוד בעסקה שכן למועדי התשלום השפעה קריטית על הנזילות שלכם, המוכרים, ולהעברת הבעלות חשיבות מכרעת מבחינתו של הרוכש. מסירת הבעלות הינה עניין משפטי מורכב הדורש המצאת אישורים רבים לרשם המקרקעין, הטאבו, ועמידה בכל הכללים הקבועים לכך בחוק ובתקנות.
חסרון רביעי – קשיים במסירת הבעלות
מי שאינו מיומן בהעברות בעלות, יתקשה מאוד לעשות זאת. מערכת הטאבו אינה אינטואיטיבית ופשוטה ומוכרי דירות בלי עורך דין עלולים שלא להצליח להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. כשלון שכזה ייחשב להפרה של חוזה המכר מה שישית על המוכר תשלומי פיצויים רבים וכבדים.
5. תשלום מס על העסקה
עסקאות מכר מחויבות בתשלום מס שבח. מוכר שלא ישלם מס שבח יסתכן בחיובים מוגדלים ובמקרים מסוימים אף בעונשים פליליים. חשוב לבצע תשלום מדויק שלא יוציא מכם שקל אחד יותר מהדרוש, אך גם יעמוד באופן מלא בדרישות החוק.
חסרון חמישי – טעויות מיסוי קשות
מוכר שאינו מיוצג עלול לטעות באופן קריטי בתשלום מס השבח. בין הטעויות הנפוצות: אי-ניצול הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (למשל כשאינו מבוקש במועד ההצהרה), חישוב שגוי של השבח, ואי-ניכוי הוצאות מותרות כגון שכר טרחה, תיווך ושיפוצים. טעויות אלו עלולות לעלות למוכר עשרות אלפי שקלים ואף יותר.
מוכרים דירה? משרד עו"ד אושר אלקיים
מוכרים את הדירה שלכם ומתלבטים אם להיעזר בעורך דין? אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרד עו"ד אושר אלקיים, העוסק בדיני מקרקעין ובליווי עסקאות מכר. הייצוג כרוך בעלות, אך יכול לחסוך טעויות יקרות.
