עורך דין דירת נופש – מהי, מס רכישה ושבח ויתרונות וחסרונות – מדריך מומלץ לשנת 2024

בתקופה האחרונה אנחנו עדים למגמה הולכת וגדלה של רכישת דירות נופש להשקעה, כחלק מהתנופה הכללית בשוק הנדל"ן. דירת נופש מוצעות לציבור הרחב ונמכרות בפרוייקטים תיירותים, בתי מלון, מלונות דירות, ובערי נופש בישראל כמו אילת, טבריה, תל אביב וערים נוספות.

במאמר זה אנו נענה על כל השאלות החשובות למי שמעוניין לרכוש ו/או למכור דירת נופש בישראל.

מהי דירת נופש?

דירת נופש היא דירה שהשימוש המותר בה על פי דיני התכנון והבנייה הוא שימוש בייעוד "תיירות ונופש" או "נופש", ובתכליתה אמורה לשמש למגורים זמניים של בעלי הדירה ולמגורי אירוח/תיירות/שכירות קצרת טווח ביתר השנה ולהיות פתוחה לקהל הרחב.

ההלכה המשפטית המרכזית בנושא מהי דירת נופש היא ההלכה שנקבעה בעניין אי התכלת שותפות כללית, בה נקבע: 'הפועל היוצא מההגדרה הלשונית של 'דירות נופש' הוא זמינותן לרשות הציבור, במתכונת כזו או אחרת, לצורך ניצולן למטרות נופש.' לצד זאת, נקבעו מספר מבחני משנה לצורך בחינת נתונים אלה כמו: אופייה של הדירה כדירת נופש או כדירת מגורים רגילה; משך זמן השימוש בה; ממידת הרציפות שבמגורים בה; ותכלית השהייה של הדיירים במקום. ומכל מכל מקום נקבע, כי שימוש למטרות נופש שולל מגורי קבע.

קניית דירת נופש

קניית דירת נופש נעשית באמצעות הסכם מכר, והיא דומה לעסקה לקניית דירה – הדירה נמכרת מהמוכר ועוברת לבעלות הרוכש, והזכויות בדירה נרשמות על שמו.

אלא שבעת קניית דירת נופש ישנן השלכות משפטיות ייחודיות, המהווים יתרונות וחסרונות, הן בהיבט התכנוני, המיסוי והתפעולי, ועליהן נפרט במאמר זה.

האם דירת נופש היא דירה? מבחני הפסיקה להיבט תכנוני

הראינו מה טיב השימוש המותר בדירת "נופש" על פי דיני התכנון. אך מה דינה של דירת נופש לצרכי חוק אחרים, כמו מס שבח ומס רכישה?

החוק והפסיקה מגדירים קובעים מבחנים שונים להיותה של דירה "דירת מגורים" לצרכי מס שבח ומס רכישה. בפס"ד בעניין פרידמן (ע"א 84/278 פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מא(33) (386) (1987)) נקבע  מבחן דו-שלבי להגדרת דירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה:  האחד – אלמנט אובייקטיבי, במסגרתו בוחנים בעיניים של האדם הסביר האם הנכס הוא בעל מאפיינים של "דירה"; המבחן השני – אלמנט סובייקטיבי (אישי), לפיו יש לבחון האמנם התכוון הרוכש הספציפי לייעד את הדירה למגורים. לגבי המבחן הראשון, נקבע שמדובר בדרישה רחבה, כאשר מספיק "פוטנציאל למגורים", המתקיים בעניינה של דירת נופש. אך בנוגע למבחן הסובייקטיבי, בעניין ע"א 4299/11 גיצלטר נד רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין (21.01.2014) נקבע שהוא איננו מתקיים ביחס לדירת נופש. לפיכך דירת נופש איננה מהווה דירת מגורים לצרכי מס רכישה

כעת להגדרת "דירת מגורים" בהקשר של מס שבח. בעבר, בהלכת זוטא נקבע כי אין צורך בהתקיימות המבחן הסובייקטיבי וניתן להסתפק במבחן האובייקטיבי לצורך מס שבח, כלומר: פוטנציאל מגורים. משכך באותו מצב ניתן פטור ממס שבח בגין דירת נופש. אך המצב השתנה בעניין חכים, שם נקבע, כי יש להראות פוטנציאל למגורי קבע (בניגוד אופיה של דירת הנופש).

מה הדין במצב של שימוש מעורב, כלומר – גם שימוש של מגורי קבע וגם שימוש של נופש, לפי ההגדרות הנ"ל? בעניין פקר נקבע שהדירה תוגדר בהתאם לרוב השימוש בה, לפי העיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר". אם הדירה משמשת בפועל בעיקר למטרה של מגורים – יש לסווגה כדירת מגורים, אך אם הדירה משמשת בפועל בעיקר לצרכי נופש – יש לסווגה כדירת נופש.

מס רכישה ושבח בקניית דירת נופש

מס רכישה על דירת נופש

מאחר ודירת הנופש אינה מהווה דירת מגורים, לא חל פטור דירת מגורים מזכה ואין זכאות למדרגות עבור רכישת דירת מגורים יחידה או שנייה, ועל כן תחול הוראת 2(1) תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, הקובעת: "במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;". כלומר מס הרכישה החל על רכישת דירת נופש עומד על 6% משווי הרכישה.

מס שבח

כאמור, בפסיקת בתי המשפט מהשנים האחרונות בוטל מס השבח שניתן לדירות נופש לאור הגדרתן כדירות מגורים. הסיבה: התכלית הסוציאלית של סיוע ברכישת דירה למגורים. דירת מגורים נועדה לשרת את בני המשפחה לשימושם האישי והפרטי, בשונה מנכס המיועד להשקעה (כמו דירת נופש) שנועד להשיא רווחים לבעליו, ולכן:

לא ניתן לראות דירת נופש כדירת מגורים לצורך פטור ממס שבח, ומי שמוכר דירת נופש יחוייב במס שבח מלא – 25% מהשבח שנוצר בין מחיר הקנייה ובין מחיר המכירה

עם זאת, חשוב לציין כי להחרגת דירת הנופש מהגדת דירת המגורים עשוי להיות גם יתרון: דירת הנופש לא תחשב כדירה נוספת לצרכי מיסוי מקרקעין. כך למשל, אם לאדם יש שתי דירות – דירת נופש ודירת מגורים, במכירת דירת המגורים הוא יהא זכאי (בכפוף לתנאים הקבועים בחוק כמובן) לפטור ממס שבח. אם שתי הדירות שבבעלותו היו דירות מגורים, לא היה זכאי לפטור. 

יתרונות וחסרונות בקניית דירת נופש

בקניית דירת נופש קיימים מספר רב של יתרונות וחסרונות. לנוחיותכם הנחנו את הנתונים החשובים ביותר בטבלה על מנת שתוכלו להתמצא בקלות בין היתרונות בקניית דירת נופש, ובין החסרונות במכירת דירת נופש

היבטיםיתרונות בקניית דירת נופשחסרונות בקניית/מכירת דירת נופש
מס רכישהמס רכישה קבוע – 6%אין זכאות למדרגות של דירה יחידה (0%)
מס שבח

1 – אין זכאות לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה

2 – אין זכאות לפטור ליניארי

החזקה של דירת מגורים נוספתלא שולל את הפטור עבור דירה יחידה – מאפשר החזקה במקבילתשלום של 25% מהשבח
תשואהתשואה גבוהה יותר מהשכרת דירת מגוריםתשלומים שוטפים גבוהים מהשכרת דירה (ארנונה, דמי ניהול ואחרים)
מס הכנסה ומע"מעשוי לחול מס הכנסה ומע"מ על ההכנסות משכירות
ניכוי הוצאות תפעוליותבעת ההשכרה ו/או המכירה ניתן לנכות הוצאות תפעוליותעלול לחול היבטים של "פחת" בעת המכירה
מיקוםדירות נופש ממוקמות באזורי ביקוש משמעותיים כמו אילת, תל אביב, נתניה טבריה וכו'על אף המיקום הנחשק, אין הרבה דירות נופש המוצעות למכירה בשוק החופשי
ניהול השכרההשכרה באמצעות גורם מקצועי (מתווך, חברת ניהול)הליך ההשכרה תובעני – מחייב ניהול של גורם מקצועי בתשלום (מתווך, חברת ניהול)
קבוצת רכישה וקנייה מקבלן

לעיתים קרובות מציעים מכירה של זכות לדירת נופש בקבוצת רכישה או במכירה על ידי קבלן – לשם כך אנו ממליצים לקרוא את המדריך שלנו בעניין קבוצות רכישה

או את המדריך שלנו בעניין קניית דירה מקבלן

כפי שניתן להתרשם, בקניית ומכירת דירת נופש יש מספר רב של יתרונות וחסרונות, ועל מי שמתעניין ברכישת זכות בדירת נופש לבחון בעיניים מקצועיות, יחד עם עורך דין שילווה אותך ויסביר לך את הסודות שאף אחד אחר לא רוצה שתדע/י!

עורך דין לקניית דירת נופש

עסקה הכוללת מכר דירת נופש היא עסקה שמחייבת עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן בכלל, וברכישת דירת נופש בפרט, וזאת מכמה טעמים:

ראשית, לאור התשואות הכלכליות האפשריות. שוק הנדל"ן כולו נמצא במגמת עלייה חדה כבר שנים ארוכות, ומגמה זו לא פוסחת גם על שוק דירות הנופש. עסקת דירת נופש עשויה להיות אטרקטיבית במיוחד: לרוב מדובר בדירות קטנות, ובהתאם עלותן אינה גדולה, אך ניתן להשכירן (בין היתר לציבור התיירים) בעבור סכומים גדולים יחסית לטווח הקצר.

כמו כן, רכישה של דירת נופש עשויה להיות פתרון נהדר לשוהים בחו"ל שנדרשים למגורים לטווח קצר במהלך השנה. ברכישת דירת נופש הם יכולים גם לחסוך את עלויות החיפוש והשהות במלון, וגם להרוויח מהשכרת הדירה ביתר ימות השנה.

כלומר, מעבר לחשיבות הכלכלית הקיימת בכל עסקת נדל"ן, בעסקה של דירת נופש מסתמנת כדאיות מיוחדת.

שנית, כפי שהראנו, המצב המשפטי לגבי השימוש המותר בדירת נופש ודינה בענייני מיסוי מקרקעין אינו פשוט. הפסיקה בשנים האחרונות אמנם משקפת מגמה אחידה, אך היישום של הדין למקרה הקונקרטי עשוי להיות מורכב, ובהתאם מצריך את שירותיו של עורך דין מנוסה ובקיא בתחום מיסוי מקרקעין.

דברים אלה נכונים ביתר שאת לאור העובדה שמדובר בתחום משפטי דינאמי, שמצריך מעקב ותשומת לב לחידושים שחלים מעת לעת. קנייה או מכירת דירת נופש ללא ייעוץ משפטי מתאים עלולה להוביל להשלכות משפטיות וכלכליות כבדות. 

אם אתם עומדים בפני קניית או מכירת דירת נופש עצרו!

משרדנו ליווה רכישה ומכירה של דירות נופש לתושבי ישראל וחו"ל, החל משלב הבדיקות המקדמיות, תכנון משפטי, ניתוח היבטי המיסוי שיחולו, ניהול הליכי המשא ומתן עד לחתימת ההסכם, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים (מיסוי מקרקעין, רשויות וצדדים נוספים) עד לרישום הדירה על שם הקונים. אנו בעל ניסיון עשיר בקניית ומכירת דירות נופש, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

עורך דין דירת נופש – מהי, מס רכישה ושבח ויתרונות וחסרונות - מדריך מומלץ לשנת 2022
עורך דין דירת נופש – מהי, מס רכישה ושבח ויתרונות וחסרונות – מדריך מומלץ לשנת 2022
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא עורך דין דירת נופש – מהי, מס רכישה ושבח ויתרונות וחסרונות – מדריך מומלץ לשנת 2024

דירת נופש היא דירה שהשימוש המותר בה על פי דיני התכנון והבנייה הוא שימוש בייעוד "תיירות ונופש" או "נופש", ובתכליתה אמורה לשמש למגורים זמניים של בעלי הדירה ולמגורי אירוח/תיירות/שכירות קצרת טווח ביתר השנה ולהיות פתוחה לקהל הרחב.

  • מס רכישה קבוע – 6%
  • לא שולל את הפטור עבור דירה יחידה – מאפשר החזקה במקביל
  • תשואה גבוהה יותר מהשכרת דירת מגורים
  • בעת ההשכרה ו/או המכירה ניתן לנכות הוצאות תפעוליות
  • דירות נופש ממוקמות באזורי ביקוש משמעותיים כמו אילת, תל אביב, נתניה טבריה וכו'
  • השכרה באמצעות גורם מקצועי (מתווך, חברת ניהול)
  • אין זכאות למדרגות של דירה יחידה (0%)
  • 1 – אין זכאות לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה
  • 2 – אין זכאות לפטור ליניארי
  • תשלום של 25% מהשבח
  • תשלומים שוטפים גבוהים מהשכרת דירה (ארנונה, דמי ניהול ואחרים)
  • עשוי לחול מס הכנסה ומע"מ על ההכנסות משכירות
  • עלול לחול היבטים של "פחת" בעת המכירה
  • על אף המיקום הנחשק, אין הרבה דירות נופש המוצעות למכירה בשוק החופשי
  • הליך ההשכרה תובעני – מחייב ניהול של גורם מקצועי בתשלום (מתווך, חברת ניהול)

מאחר ודירת הנופש אינה מהווה דירת מגורים, לא חל פטור דירת מגורים מזכה ואין זכאות למדרגות עבור רכישת דירת מגורים יחידה או שנייה, ועל כן תחול הוראת 2(1) תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, הקובעת: "במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;"כלומר מס הרכישה החל על רכישת דירת נופש עומד על 6% משווי הרכישה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין