חוק המכר דירות תשלומים

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא חוק, שנועד למנוע מצב בו רוכשי דירות ישלמו לקבלנים את מלוא התמורה על הדירה אך לא יקבלו את הדירה בפועל. מהם התשלומים שמותר לקבלן לגבות עבור הדירה? כמה יכול הקבלן לגבות בכל שלב מהבנייה? כל זאת ועוד – בהמשך המאמר.

 

חשיבות חוק המכר (דירות) תשלומים

בשנת 2007 חברת חפציבה קרסה. חברת הנדל"ן הגדולה והמצליחה שבנתה אלפי דירות ברחבי הארץ נכנסה לחדלות פירעון ונסגרה. ראשי החברה נשלחו לכלא וריצו עונשי מאסר. רוכשי הדירות שטרם קיבלו את בתיהם, ניזוקו במידה ניכרת. בין הרוכשים היו קונים דירות מקבלן ואשר שילמו את מלוא התמורה עבור הדירות שלהם, כאשר הדירות על הנייר.

חפציבה טרם החלה בכלל בבניית הבניינים. רוכשים אחרים מצאו את עצמם עם דירות בהן בנוי השלד בלבד, אך הם כבר שילמו על הדירה הבנויה. לאחר משא ומתן אל מול כונס הנכסים הרוכשים זכו להסדר פיצויים מסוים, אך רובם ספגו נזקים משמעותיים.

בדיוק כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), ונתקנו התקנות לחוק, וכן נעשו תיקונים על מנת למנוע מצבים בהם רוכשים משלמים תשלומים בטרם הענקת בטוחה ובטרם הושלמה הבנייה. אילו חברת חפציבה פעלה בהתאם להוראות החוק, סביר שהנזק היה נמנע וכמובן שראשיה לא היו נשלחים למאסר.

על כל פנים, אנו נעסוק בהוראות חוק המכר (דירות) – תשלומים, כדי להבין באיזה אופן מותר לקבלן לגבות תשלומים על דירה שעודנה אינה בנויה.

 

חוק המכר תשלומים – דירות במכירה מוקדמת

בישראל, נפוצה במיוחד שיטת מכירת דירות "על הנייר". כלומר, הקבלן מוכר לקונים דירות עוד לפני שהבנייה בכלל התחילה, ולעיתים לפני שקיים היתר בניה. דירות אחרות נמכרות עובר להשלמת בניית הנכס. מועטות הדירות שמוכר הקבלן רק לאחר קבלת טופס 4.

מנגנון מכירות זה יוצר סיכון משמעותי עבור הרוכשים – הם רוכשים דירה, אך זו טרם בנויה. מה יקרה אם כמו חפציבה, שהייתה חזקה מאוד בזמנו, הקבלן יפשוט רגל? מה יעלה בגורל הרוכשים אם הבנייה לא תושלם? כדי להתמודד עם סיכונים אלו, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי הדירות) מחייב קבלנים להעמיד ערבויות ולבטח את עצמם מפני מצב בו ימכרו דירות אך לא יהיו מסוגלים למכור דירות אלו.

סעיף 2 לחוק מפרט מהן הדרכים לערוב לקונים על כספם. הדרכים להעמיד ערבויות ובטחונות לכספי הרוכשים לפי חוק המכר הן:

  1. מסירת ערבויות בנקאיות לקונה המבטיחות את השבת כספו במקרה בו הבנייה לא תושלם
  2. רכישת פוליסת ביטוח לפי חוק המכר שתשיב לרוכשים את כספם במקרה שהבנייה לא תושלם
  3. שעבוד הנדל"ן במשכנתא לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות באופן שיבטיח את החזרת התשלומים במקרה של אי השלמת הבנייה
  4. רישום הערת אזהרה לטובתו של הקונה, בהיעדר שעבודים, עיקולים וכו' הגוברים על הערת האזהרה
  5. רישום הזכויות במקרקעין על שמו של הקונה

 

בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק, רק קבלן שביצע אחת מפעולות אלו יוכל לגבות סכום העולה על 7% ממלוא התמורה עבור הדירה. ללא ערבויות ובטחונות כאמור, גביית 7% מהתמורה ומעלה הינה אסורה על פי חוק. זאת, אף אם חוזה המכר כותב אחרת.

כך, אם למשל חוזה המכר מורה כי המוכר ישלם לקבלן 10% מהשווי עם החתימה אך במועד החתימה הקבלן לא הציג ערבויות ובטחונות כאמור, הוא לא יוכל לגבות תשלום זה. הוראות חוק המכר (הבטחת השקעות) גוברות על הוראות חוזה הרכישה.

 

זהירות מוקש – תשלום חיצוני לעסקה

על פי הוראות חוק המכר תשלומים על כל תשלום לקבלן להגיע לחשבון הפרויקט. לעיתים קבלנים מציגים נתונים ו/או הבטחות לא נכונות כלפי רוכשים, ומבקשים מהם להעביר תשלומים ו/או חלק מהתשלומים לחשבון אחר. הקבלן יעשה זאת בערמומיות ותוך מכבש לחצים, ויגיד שכולם עושים זאת ואם לא תעשו תפרו את ההסכם! אל תתפתו לעשות זאת – תגידו שעל פי החוזה כל התשלומים צריכים לעבור לחשבון הליווי – וכך תעשו!

 

לוח תשלומים לפי תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות)

תקנות החוק קובעות כי במקרים בהם הקבלן לא מסר לרוכש ערבות בנקאית או רכש פוליסת ביטוח להבטחת השקעותיו של הקונה, זכאותו לגבות תשלומים לפני גמר הבנייה תהיה מוגבלת. אם הקבלן בחר להבטיח את כספיו של הרוכש באחת מהדרכים הנוספות שהוצגו לעיל, כלומר ברישום הערת אזהרה, משכנתא או רישום בעלות על שמו של הרוכש, יכולתו לגבות כספים בהתאם לחוזה המכר תוגבל.

התוספת הראשונה לתקנות מפרטת כמה אחוזים מתוך סך התמורה יוכל הקבלן לגבות מהרוכשים, בכל שלב ושלב משלבי הבנייה. זאת, כאמור, רק אם הקבלן לא המציא ערבונות ובטוחות כאמור. נצרף את הטבלה המופיעה בתוספת המסדירה את התשלומים על פי תקנות חוק המכר.

בבנייה חדשה: 

שלבי הבניה חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה השיעור באחוזים ממחיר הדירה
עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון כלל הבניין 31%
עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה 25%
עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הבניין 5%
עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
עם גמר טיח וריצוף הדירה 10%
עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 13%
עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 5%
עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 5%
סך הכול 100%

אם כן, חוק המכר דירות תשלומים מגביל את יכולתו של קבלן לגבות תשלומים עבור דירות שלא הושלמה בנייתן. במקרים בהם ימסור הקבלן ערבויות וביטוחים על כספי הקונים, הגמישות שלו בגביית התשלומים תהיה גבוהה יותר. בהיעדר ערבויות וביטוחים שכאלו, התשלומים ייקבעו בהתאם לטבלאות המצורפות.

עוד המלצה חשובה אליכם הקוראים – על מנת לדעת שאכן התקיים כל אחד מהשלבים לעיל – עליכם לדרוש לקבל אישור מהנדס שיאשר שהתקיים השלב המדובר. לא פעם קבלנים לחוצים מבקשים תשלום גדול יותר ממה שמגיע – ועל כן תדרשו לדעת שהשלב המדובר אכן התקיים.

 

קונים דירה מקבלן? רק עם עו"ד אושר אלקיים!

קונים דירה מקבלן? מפחדים לשלם יותר מידי מבלי שהכסף שלכם יהיה מובטח? זוכרים מה קרה לנפגעי חפציבה ומפחדים להיפגע גם? הסירו חשש מלבכם וצרו קשר עם משרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו עו"ד וכלכלן שליווה עסקאות נדל"ן רבות מספור. עו"ד אלקיים יוודא כי העסקה שברצונכם לבצע הינה כדאית ובטוחה ויעניק להליך כולו ליווי משפטי מ-א' ועד ת'. כך, תוכלו לישון בשקט וליהנות מהדירה שרכשתם.

חוק המכר דירות תשלומים
חוק המכר דירות תשלומים
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא חוק המכר דירות תשלומים

שלבי הבניה חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה השיעור באחוזים ממחיר הדירה
עם סיום היציקה של רצפה קומה תחתונה כלל הבניין 31%
עם סיום טיפולי השלד, לרבות פעולות הקשורות לחשמל ואינסטלציה בשלד, קירות פנים ופתחים בממ"ד כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה 25%
עם סיום טיפולי השלד, לרבות פעולות הקשורות לחשמל ואינסטלציה בשלד, קירות פנים ופתחים בממ"ד כלל הבניין 5%
 עם סיום של חיפוי החוץ לבניין כלל הבניין 6%
עם סיום של הטיח והריצוף בדיקה הדירה 10%
עם סיום חיפוי פנימי בתוך הדירה, הרכבת החלונות ומעקות של הדירה, והתקנת דלת כניסה ודלתות אש (אם יש) הדירה 13%
עם סיום התקנת מערכות משותפות, כולל מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 5%
עם קבלת טופס 4 ומסירת הדירה בהתאם להסכם הרכישה. הדירה 5%
סך הכול 100%

במקרים אלה מומלץ להיצמד ללוח התשלומים המומלץ במקרה בו אין ערבויות, אך בעיקר להתאים את הלוח לצרכי הלקוח ותוך התחשבות בזמן לקיחת המשכנתא.

אם הקבלו מוכר את הדירה בפריסייל ולפני קבלת היתר – אין לתת לקבלן יותר מ-7% בגין הדירה משום סיבה שהיא.

על מנת לוודא שאתם רוכשים דירה בהתאם להוראות החוק – מומלץ שייצג אותכם עורך דין הבקיא בהוראות החוק. לצורך קבלת ייצוג פנו אלינו עוד היום!

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין