חברה משכנת

חברה משכנת היא החברה האחראית לרישום הזכויות בנכסי מקרקעין, עובר לרישומן של הזכויות במרשם הקנייני הרשמי, הלא הוא לשכת רישום המקרקעין – הידוע בשם הטאבו. באזורים מסוימים בארץ, או בדירות חדשות מקבלן, אין כל אופציה לרשום נכסים בטאבו והרישום הקנייני כולו יהיה אצל החברה המשכנת. מהי אותה חברה משכנת? מה תוקפן של הזכויות הרשומות בה? המשיכו לקרוא וגלו.

 

מה זה חברה משכנת?

חברה משכנת הינה חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. על פי רוב, החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או פירמת עורכי הדין המייצגת את אותה חברה קבלנית.

החברה המשכנת תערוך מרשם, על סמך חוזי המכר שנחתמו בין הקבלן לבין קוני הדירות, הכולל את הזכויות והשעבודים בדירות שנבנו. בסופו של התהליך, כאשר ניתן יהיה לרשום את הדירות בטאבו, החברה המשכנת תרשום את הזכויות בטאבו על פי המרשם שערכה היא בהסתמך על חוזי המכר. חשוב להדגיש כי אותו מרשם של החברה המשכנת לא יכלול רק זכויות ובעלויות בדירות, אלא גם מעין הערות אזהרה.

כך, בנק שהעניק משכנתא לרוכשים, יוכל לרשום מעין הערת אזהרה לטובתו בחברה המשכנת, באמצעות התחייבות הנקראת בשפה המקצועית "התחייבות לרישום משכנתא". המשמעות של אותה הערת אזהרה היא שלא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בטאבו מבלי לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.

דעו כי ישנם אזורים בארץ, דוגמת יהודה ושומרון אך גם באזורים בתוך הקו הירוק, בהם לא ניתן לרשום דירות בטאבו כלל, ובאזורים אלו, המרשם הקנייני כולו יתנהל בחברה המשכנת. לרישום בחברה המשכנת מעמד מעין קנייני ומבחינת רוכשי הדירות, החברה המשכנת תשמש תחליף לטאבו ובה יירשמו זכויותיהם בנכסים באופן קבוע.

 

אישור זכויות חברה משכנת

כאשר רוכש מעוניין לקנות דירה, הוא נדרש להוציא נסח טאבו שיפרט אודות הזכויות בדירה, ההצמדות לדירה (מחסנים, חניות וכדומה), הערות אזהרה על הנכס ועוד. כך למשל, במהלך בסיסי, אדם המעוניין לרכוש דירה יוציא נסח טאבו, ויבין מיד כי הבעלות רשומה על שם מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל ו/או על שם קבלן אשר הוא הבעלים בקרקע.

דבר זה שכיח במיוחד, שכן כ-92 % משטחי מדינת ישראל הנם בבעלות המדינה, ורשומים על שם אורגנים שונים של המדינה במפורט מעלה. בהיעדר פירוט בנסח טאבו, הרוכשים יפנו לחברה המשכנת ויבקשו ממנה אישור זכויות. אישור הזכויות מהווה תחליף לנסח הטאבו וכולל את כל מה שהיה מופיע בנסח הטאבו.

מעמדו של אישור הזכויות הוא מחייב, ממש כשם שמעמדו של נסח הטאבו הוא קנייני ומחייב. רוכש יוכל להסתמך על הכתוב בו ולהסיק ממנו מה המצב הרישומי של הדירה. עם זאת, עורך דין אחראי ומנוסה לא יסתפק בהוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת אלא יפנה גם לרשם המשכונות, כדי לוודא כי לא חלים על הנכס שעבודים למיניהם שיקשו על רכישת הדירה.

באישור הזכויות של חברה משכנת על החברה על החברה המשכנת לפרט פירוט המאפשר עסקה במקרקעין – פרטי בעל הזכות, פרטי הזכות של בעל הזכות (דירה, בניין קומה וכיוצ"ב), הצמדות לדירה, האם יש או אין משכנתא ועוד. ללא פרטים אלה קשה מאוד לרכוש דירה מחברה משכנת.

 

עלות אישור זכויות חברה משכנת

יש לדעת כי הנפקת אישור זכויות מהחברה המשכנת, עולה כסף. מדובר בשירות ממשלתי, ולכן, בדומה לרוב השירותים הממשלתיים, תידרשו לשלם אגרה עבור השירות. נכון להיום, האגרה הקבועה להנפקת אישור זכויות עומדת על 79 שקלים בלבד. שימו לב – חברות למיניהן מציעות שירותי הנפקת אישור זכויות וגובות עבור השירות מאות שקלים. אין כל סיבה לשלם לחברות אלו!

הנפקת אישור זכויות הינה הליך פשוט ונוח וכיום אף ניתן להנפיק אישור זכויות מהחברה המשכנת באופן מקוון לחלוטין. מכיוון שכך, אל תשלמו לחברות אלו אלא הנפיקו אישור זכויות ישירות מהחברה המשכנת בעלות של 79 שקלים ותו לא.

 

עלות אישור זכויות בחברה משכנת שאינה רשות מקרקעי ישראל

במקרה בו אישור הזכויות לא ניתן על ידי רשות מקרקעי ישראל – החברה המשכנת מחויב לעמוד בתנאים של צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.!

החברה מחויבת לגבות את התשלום המפורט בסעיף בלבד – ואסור לגבות תשלום גבוה ממנו. כך למשל, החברה רשאית לגבות רק 300 שקלים עבור העברת זכויות, ואת המחיר הקבוע בתקנות לאישור זכויות בלבד – ולא שקל יותר. במקרים בהם החברה גובה יותר – עליכם לפנות לעורך דין לנדל"ן ומקרקעין שיבחן את הדרישה ויפחית אותה בהתאם להוראות הדין.

 

העברת זכויות חברה משכנת

אישור זכויות מחברה משכנת הוא, כאמור, מסמך המציג את הזכויות במקרקעין. אולם כדי שהזכויות אכן יופיעו אצל החברה המשכנת, יש לרשום תחילה את אותן הזכויות אצל החברה המשכנת. הליך רישום הזכויות אצל החברה המשכנת, נקרא העברת זכויות. העברת זכויות בחברה משכנת נדרשת הן במכירה הראשונית, כלומר במכירת הדירה על ידי הקבלן לקונה הראשון, או במכירה משנית, מהרוכש הראשון לרוכש שני.

זאת, כמובן, בתנאי שהדירה עוד לא נרשמה בטאבו והחברה המשכנת היא זו המנהלת את המרשם בעניינה. העברת זכויות בחברה משכנת הינה פעולה משפטית, שתעלה לכם כסף. תידרשו לשלם שכר טרחת עורך דין עבור פעולת העברת הזכויות במקרקעין. עם זאת, שכר טרחת עורך הדין עבור העברת זכויות בחברה המשכנת, מוגבל בצו הפיקוח על מחירי מוצרים ושירותים.

על פי הצו, שכר הטרחה המקסימלי שיוכל עורך דין לגבות עבור העברת זכויות בחברה משכנת, עומד על 300 שקלים בלבד מכל רוכש דירה מהקבלן. עורך דין מקרקעין שיגבה שכר טרחה גבוה יותר מרוכש או מרוכש משנה, יעבור על הוראות החוק.

 

קניית/מכירת דירה מחברה משכנת – חובה עם עורך דין מומחה

לצערנו הרב, החקיקה בתחום רכישה ו/או מכירת דירות עם חברה משכנת לוקה בחסר. ישנן הרבה מאוד חורים בחקיקה, וכאשר יש חורים, הצד החזק ימשוך לכיוון שלו וידאג שזה ישרת את האינטרס שלו. לכן, קנייה ומכירת דירה מחברה משכנת היא עסק למקצוענים. אם אתם עומדים בפני רכישת דירה מחברה משכנת – עליכם ליטול את שירותיו של עורך דין למקרקעין שביצע מספר רב של עסקאות עם חברות משכנות.

לא פעם חוסר הניסיון מגיע לפתחו של הרוכש / המוכר – עורך דין לא מנוסה יסרב לניהול עסקה בצורה נורמטיבית עקב חוסר ידע ו/או ניסיון, או יקשה בקיומה. במקרים רבים בהם ייצג משרדנו מוכרים – עורכי הדין של הקונים לא הבינו את המשמעות של קניית דירה מחברה משכנת, מה שהוביל לכישלון בעסקה מצוינת לקונים אשר עורך דינם הפחיד אותם שלא לצורך.

כמו כן, לא פעם משרדנו נאלץ לתקן פעולות של עורכי דין אחרים בעת רכישת דירה מחברה משכנת, שכן הם לא ידעו להגן על זכויות הקונים, ולדאוג לבטוחות המתאימות לצורך קבלת משכנתא ו/או רישום העסקה כדין. לכן, הטיפ החשוב ביותר הוא לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין מומחה לחברה משכנת.

נציין כי משרדנו ליווה עשרות חברות משכנות, וביצע מאות פעולות של העברת זכויות בחברה משכנת, בין אם ברשות מקרקעי ישראל ו/או חברות פרטיות, ואנו נשמח להעמיד ניסיון זה לשירותכם – הקוראים.

 

חברה משכנת – מסקנות

לסיכום, חברה משכנת היא חברה קבלנית המנהלת את רישום הזכויות במקרקעין לפני רישום הזכויות בטאבו. רישום הזכויות נקרא העברת זכויות ורוכשי דירות יוכלו להוציא אישור זכויות, המפרט מהן הזכויות והחובות בנכס מסוים הרשום אצל החברה המשכנת. צרו קשר עם עו"ד אושר אלקיים לצורך רישום זכויות בחברה המשכנת, הוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת, או רכישת דירה הרשומה בחברה המשכנת.

חברה משכנת
חברה משכנת
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא חברה משכנת

חברה משכנת היא חברה אשר אמונה על ניהול רישום הזכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). המדינה היא החברה המשכנת הגדולה ביותר באמצעות רשות מקרקעי ישראל (מנהלת עבור רשות הפיתוח, קק"ל, מדינת ישראל, חלמיש וכיוצ"ב), וכן חברות פרטיות אשר מכרו דירות מקבלן לרוכשים.

בכל מקרה של קנייה או מכירה של דירה מחברה משכנת – עליכם לבצע זאת עם עורך דין מומחה אשר יש לו ניסיון רב עם חברות משכנות. משרדנו מתמחה בייצוג עסקאות כאלה – ואנו נשמח לעמוד לשירותכם בעת קנייה או מכירה של זכויות בחברה משכנת.

העלות של קבלת אישור זכויות בחברה משכנתא הוא 79 ₪ בלבד. העלות הזאת רלוונטית לרשות מקרקעי ישראל, וחלה על חברה משכנת פרטית מכח צו הפיקוח למחירים ושירותים. אם גובים מכם מחיר גבוה מכך – תפנו אלינו ונשמח לסייע.

לצערנו, החקיקה בתחום החברות המשכנות לוקה בחסר. לכן, חברה משכנתא רשאית לבצע כמעט ככל העולה על רוחה בעת ניהול הרישום. לכן, נדרש ליטול שירותיו של עורך דין מומחה, שיסייע בכל הטיפול המשפטי הנדרש בעת קנייה ו/או מכירה של זכות בדירה של חברה משכנת.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין