הסכם מכר

הסכם מכר הינו הסכם הנחתם בין מוכר דירה לבין הקונה. ההסכם מסדיר את העברת הבעלות, את סדר התשלומים ואת כל שאר ההסכמות הכרוכות במכירת הדירה או כל נכס אחר. עם זאת, הסכם מכר אינו חזות הכל וגם לאחריו יצטרכו הצדדים לבצע פעולות משפטיות נוספות. מה כלול בהסכם מכר? מהן הפעולות המשפטיות שיש לבצע לאחר חתימה על הסכם מכר? כל זאת ועוד – בהמשכו של מאמר זה.

 

מה זה הסכם מכר?

הסכם מכר הינו חוזה משפטי, הנכרת בין מוכר לקונה. הסכמי מכר נכרתים בעסקאות שונות (למשל, מכירת רכב או מכירת מניות) אך אנו נתמקד בהסכמי מכר של מקרקעין, תוך דגש ספציפי על הסכמי מכר לדירות.

 

הסכם מכר מקרקעין

הסכם מכר מקרקעין מסדיר את מכירתו של נכס המקרקעין מהמוכר לקונה. במסגרת ההסכם, יגיעו הצדדים להסכמות אודות הנכס המועבר, התמורה, תנאי התשלומים, רישום הזכויות, חבות מס ועוד. להלן נעסוק בפרקי הסכם מכר מקרקעין. 

כבר בשלב זה, חשוב להבהיר נקודה קריטית הנוגעת להסכמי מכר מקרקעין באופן ספציפי. הבעלות בנכסי מקרקעין אינה עניין שבין המוכר לבין הקונה בלבד. מתנהל רישום מסודר על נכסי מקרקעין בישראל והרישום שם הוא הקובע לעניין בעלות במקרקעין. 

לכן, הסכם המכר אינו מספיק כדי להעביר את הזכויות במקרקעין ויש להסדיר את העברת הזכויות לקונה בטאבו לאחר החתימה על חוזה המכר. 

 

מבנה הסכם מכר

מה מבנהו של הסכם מכר? הסכם מכר נערך ונבנה בהתאם לדרישות חוק החוזים ולדרישות חוק המקרקעין. חוקים אלו מכתיבים את צורתו של חוזה המכר ובמידה לא מבוטלת גם את תוכנו. סעיף 8 לחוק החוזים דורש כי הסכמי מכר מקרקעין ייערכו בכתב. בעוד שחוזים אחרים יכולים להיערך בעל פה, חוזי מקרקעין טעונים הסכם כתוב. 

בנוסף, החוק דורש כי החוזה יהיה מסוים דיו, כלומר קונקרטי מספיק, וישקף את גמירת דעתם של הצדדים באשר לעסקה, דהיינו את חתימתם מרצונם החופשי, שלא כתוצאה מכפיה, עושק, טעות או הטעיה. כמו כן, יש לערוך את הסכם המכר בתום לב של שני הצדדים. ומכאן אל מבנה החוזה.

תחילתו של החוזה במבוא לחוזה. תוכן המבוא הוא:

  1. כותרת ההסכם (ידועה גם בשם "נוסחת הקשר") + תאריך ההסכם + מיקום החתימה על ההסכם;
  2. שמות הצדדים + ת"ז + שם עורך דין מקרקעין המייצג את הצדדים (מקובל גם כתובת וטלפון);
  3. התשתית לחוזה ("הואיל ו…"): ציון הנכס הספציפי אודותיו מבוצעת העסקה (כתובת, גוש חלקה, אופן הרישום אצל רשם המקרקעין), הצהרה כי המוכר הוא הבעלים בזכויות והדירה נקיה משעבודים, הצהרה כי הנכס תואם את היתרי הבניה שניתנו לו וכן כי ברצונו של המוכר למכור את הנכס לקונה.

 

ומכאן אל הסכם המכר עצמו:

  1. הצהרות המוכר: המוכר יצהיר שוב כי הדירה בבעלותו ועד ליום העברת הבעלות היא תהיה נקיה מכל שיעבוד או מגבלה אחרת על המכירה וכן יצהיר כי בחתימת ההסכם הם מסבים את מלוא זכויותיהם בדירה לזכות הרוכשים, בכפוף לתשלום מלוא התמורה. אלו הן עיקר הצהרות המוכר.
  2. הצהרות הקונה: הקונה יצהיר כי אין עליו כל מניעה על פי דין או הסכם לרכישת הזכויות בדירה על פי הסכם המכר; הקונה יצהיר על פטור מלא או חלקי ממס רכישה, ככל שהוא זכאי לפטור שכזה,  כי ירכוש את הדירה במועדה וכל התחייבות נוספת שתידרש בשלב זה.
  3. המכר: מכירת הנכס כשהוא נקי מכל משכנתא, שיעבוד, זכות מגבילה, משכון עיקול או כל חוב אחר של המוכר.
  4. התמורה: כמה ישלם הקונה עבוד הדירה.

4.1 סדר התשלומים ואופן התשלומים: בפרק זה, יפורטו התשלומים שישלם הקונה למוכר, מבחינת מועדי התשלום, אופן התשלום וכן הנמען לתשלום (המוכר / נאמן).

  1. מסירת החזקה: הסכם המכר יסדיר מהו מועד העברת החזקה בנכס, כלומר מה המועד בו יעזבו המוכרים את הנכס והרוכשים יוכלו להיכנס אליו. הסכם המכר אף יקבע מה תהיינה ההשלכות של עיכוב במסירת החזקה.
  2. העברת זכויות: כזכור, הסכם המכר הוא רק השלב הראשון במכירה. לאחריו, יש להסדיר את העברת הזכויות בנכס במרשם המקרקעין. פרק זה יסדיר את אופן העברת הזכויות ואת המועד בו תקרה העברת זכויות זו.
  3. מיסים ותשלומים: עסקאות מכר מקרקעין חייבות במס ולעיתים בתשלומים נוספים. פרק זה בחוזה יסדיר את החבות בתשלומי המס, אילו תשלומים יוטלו על כל צד לעסקה ועוד.
  4. התחייבויות ביצוע: עסקאות המכר דורשות המצאת מסמכים שונים לרשויות המס, לשכות המקרקעין והעיריות. הצדדים יתחייבו להמציא את כל המסמכים הדרושים תוך תקופת ימים מסוימת ולחתום עליהם כנדרש.
  5. הפרות ותרופות: מהפרקים החשובים בחוזה. הצדדים יסכימו מה נחשב להפרה יסודית של החוזה ומה תהיינה ההשלכות של הפרה שכזו.
  6. כללי: הסכמות כלליות הרלוונטיות לצדדים הספציפיים לחוזה.
  7. חתימה: הצדדים יחתמו על הסכם המכר.
  8. נספחים: יצורפו נספחים נדרשים, דוגמת שטרי הבעלות של המוכרים בנכס.

 

זהו מבנה קלאסי של הסכם מכר מקרקעין. ייתכנו, כמובן, שינויים במנה ההסכם בהתחשב בנסיבות ספציפיות, אולם ככלל כך נראה הסכם מכר מקרקעין בישראל.

 

עו"ד להסכם מכר אושר אלקיים

מוכרים או קונים נכס? זקוקים לליווי משפטי? צרו קשר עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעסקאות מכר בפרט. עו"ד אלקיים ילווה אתכם לכל אורך הדרך, החל משלב המו"מ לחוזה המכר, דרך ייעוץ מקיף על חיובי המס החלים על העסקה ועד לרישום הנכס על שמכם / העברת הזכויות בטאבו. פנו אל עו"ד אלקיים לקבלת שירות מהשורה הראשונה ותהנו מעסקה בטוחה ומוצלחת.

הסכם מכר
הסכם מכר

 

 

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא הסכם מכר

הסכם מכר בנוי על פי סדר משפטי קבוע – החל מהצגת הצדדים, הצהרות הצדדים, מהות העסקה, התמורה, תנאים נוספים, הפרות וחתימה. יש חשיבות לעשות את כל השלבים בהתאם למבנה הקבוע של הסכם מכר.

אם אתם עומדים בפני חתימה או צריכים לערוך הסכם מכר – אל תחכו ותפנו לאושר אלקיים משרד עורכי דין. ליווינו אלפי עסקאות בכל חלקי הארץ, ובכל התחומים בהם נדרש הסכם, ואנו נשמח לשרת גם אותכם ביעילות ובהצלחה!

עלות של הסכם מכר נעה בין 0.5% משווי העסקה בעסקת מקרקעין ויותר מכך, בהתאם להיקף השירות הנדרש. אם מדובר בעסקה אחרת (קניית רכב, מניות, מוצרים) העלות של הסכם המכר תהא בהתאם לשירות המשפטי הנדרש.

בדומה להוראות ההסכם המפורטות במאמר זה, הסכם מכר מקרקעין צריך להיעשות בכתב, להכיל מסוימות ברמה מקסימלית, להעיד על גמירות דעת, ולהיות הסכם מחייב בין שני צדדים. אם אתם עומדים בפני הסכם מכר מקרקעין צרו עמנו קשר ונשמח לסייע.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין