שליש דירה ומס רכישה: מתי נשמר מעמד דירה יחידה?

בעלות בדירת מגורים נוספת בשיעור שאינו עולה על שליש אינה שוללת, כשלעצמה, מעמד של „דירה יחידה” לצורך מס רכישה של דירה אחרת. אם החלק בדירה הנוספת התקבל בירושה, הסף עשוי להגיע עד מחצית. אבל זהו חריג למניין הדירות, לא פטור אוטומטי ממס, ויש לבדוק את כלל הזכויות של הרוכש והתא המשפחתי.

לדוגמה: מי שמחזיק בדיוק שליש בדירה אחת ורוכש דירה שלמה עשוי להיות זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה. לעומת זאת, החזקה העולה אפילו מעט על שליש בדרך רגילה עלולה לשנות את הסיווג. בירושה חל כלל ייחודי של עד מחצית, בכפוף לתנאי החוק.

הכלל בקצרה: שליש רגיל ומחצית בירושה

„אינו עולה על שליש” כולל גם שליש בדיוק. אין להמיר שליש ל־33% באופן לא מדויק: שליש הוא 33⅓%, ולכן הסכם או רישום של 33.33% מחייבים בדיקה של השבר המשפטי המדויק.

שליש דירה ומס רכישה ברכישת דירה חדשה

לצורך מדרגות מס הרכישה בוחנים אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של יחיד תושב ישראל לפי הגדרת החוק. בבדיקה נכללות בדרך כלל גם זכויות בן או בת הזוג והילדים הקטינים כחלק מהתא המשפחתי, וכן זכויות בדירות נוספות, ירושות ומתנות.

כאשר לרוכש יש בדירה אחרת חלק שאינו עולה על שליש, הדירה האחרת עשויה שלא להיספר, והדירה החדשה עשויה להיחשב דירה יחידה. כאשר הזכות האחרת התקבלה בירושה, חלק שאינו עולה על מחצית עשוי שלא להיספר. יש לבדוק גם תושבות, הפרדה רכושית אמיתית ונסיבות מיוחדות אחרות.

האם רכישת שליש דירה עצמה נהנית ממדרגות דירה יחידה?

אם החלק הנרכש הוא זכותו היחידה של הרוכש בדירת מגורים והוא עומד בשאר תנאי החוק, ניתן לחשב את המס לפי מדרגות דירה יחידה. עם זאת, ברכישת חלק מדירה לא מפעילים את המדרגות רק על מחיר החלק.

דרך החישוב: מחשבים תחילה את מס הרכישה שהיה חל על שווי הדירה בשלמותה לפי הסיווג המתאים, ולאחר מכן מכפילים את התוצאה בחלק הנרכש. כך, ברכישת מחצית מדירה בשווי מלא של 4 מיליון ש"ח, מחשבים תחילה את המס על 4 מיליון ש"ח ואז מכפילים במחצית.

אפשר לבצע אומדן באמצעות מחשבון מס הרכישה הרשמי, אך יש להזין נכון את סוג החישוב ואת החלקיות. נתוני העסקה והדין במועד החתימה הם הקובעים.

מה קורה אם לאחר מכן קונים דירה שלמה?

מי שמחזיק בדירה אחת חלק שאינו עולה על שליש ורוכש דירה שלמה עשוי עדיין לקבל מדרגות של דירה יחידה על הדירה השלמה. אין צורך למכור את השליש רק בשל עצם ההחזקה בו, אך צריך לוודא שאין זכויות נוספות שמצטרפות לתמונה ושמדובר בבעלות אמיתית כפי שהוצהרה.

אם החלק הקיים עולה על שליש, או אם לרוכש יש חלקים נוספים שאינם חוסים בחריג, ייתכן שהדירה החדשה תסווג כדירה נוספת. הפער בין מדרגות דירה יחידה לבין שיעורי דירה נוספת עשוי להיות גדול, ולכן יש לקבוע את הסיווג לפני חתימת החוזה.

שליש דירה שהתקבל בירושה

בדירת ירושה קיים חריג רחב יותר: חלק שאינו עולה על מחצית עשוי שלא להימנות כדירה נוספת לצורך הגדרת דירה יחידה. לכן מי שירש 50% בדירה עשוי עדיין להיחשב רוכש דירה יחידה ברכישת דירה אחרת, בעוד שאחזקה רגילה של 50% בדרך כלל אינה נהנית מחריג השליש.

יש להבחין בין עצם קבלת הזכות בירושה, שאינה עסקת מכר רגילה, לבין רכישה עתידית ומכירה עתידית. לכל אירוע מס יש לבדוק את ההוראה הרלוונטית ואת שיעור הזכויות המדויק.

שליש דירה ומס שבח במכירת דירה אחרת

מס שבח נשען על הוראות שונות ממס רכישה. לצורך הפטור במכירת דירת מגורים יחידה, החוק מאפשר במקרים מסוימים להתעלם מדירה נוספת שחלק המוכר בה אינו עולה על שליש, או מדירת ירושה שחלקו בה אינו עולה על מחצית.

אין משמעות הדבר שכל מוכר המחזיק בשליש זכאי אוטומטית לפטור. צריך לעמוד גם ביתר תנאי הפטור: זהות המוכר, תקופת ההחזקה, טיב הדירה, היסטוריית הזכויות, תקרת הפטור והיעדר נסיבות אחרות השוללות אותו. יש לבצע חישוב נפרד למס השבח הצפוי.

כמה „שלישי דירות” וצירוף זכויות

אין כלל בטוח שלפיו מספיק לרשום כל שליש בדירה או בבניין אחר כדי לשמור על הטבת מס. רשות המסים ובתי המשפט בוחנים את הזכות האמיתית ואת המהות הכלכלית: האם החלקים הם זכויות עצמאיות, האם הם יוצרים יחד שליטה בדירה מסוימת, האם מדובר בפיצול מלאכותי של עסקה אחת ומה הקשר בין ההסכמים והצדדים.

גם כאשר החלקים רשומים בנפרד, הם עלולים להיבחן במצטבר אם הנסיבות מצביעות על עסקה אחת או על בעלות מהותית רחבה יותר. לכן אין לבנות תכנון מס על „פיזור” פורמלי בלבד.

מתנה, רישום על שם ילד והפרדה רכושית

העברה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין המחייבת דיווח, ולעיתים חלות עליה הקלות ייחודיות. רישום על שם ילד או קרוב אינו פתרון טכני: הזכויות צריכות לעבור באמת למקבל, ורשות המסים רשאית לבדוק מי מימן, מי שולט בנכס ומי נהנה מההכנסות.

גם הפרדה רכושית בין בני זוג נבחנת לפי ההסכם וההתנהלות בפועל. עצם הרישום הנפרד אינו תמיד מכריע. יש לתעד את מקור הכספים, השליטה וההפרדה המעשית לפני העסקה.

דיווח ובדיקות לפני חתימה

• להפיק נסחים ואישורי זכויות לכל הדירות והחלקים של התא המשפחתי.
• לבדוק אם כל חלק התקבל ברכישה, במתנה או בירושה.
• לחשב את השבר המדויק: שליש, 33⅓%, מחצית או שיעור אחר.
• לבחון אם חלקים שונים עשויים להיחשב זכות אחת מבחינה כלכלית.
• להריץ חישוב גם כדירה יחידה וגם כדירה נוספת כדי להבין את החשיפה.
• לדווח על הרכישה או המכירה בתוך 30 ימים ולצרף אסמכתאות מתאימות.

ניתן לבדוק נכסים הרשומים במערכות המס באמצעות שירות בדיקת הנכסים של רשות המסים. את ההצהרה מגישים לפי שירות טופס 7000/7002, בהתאם לסוג העסקה.

מקורות רשמיים

• רשות המסים – מחשבון מס רכישה ומדרגות מעודכנות
• רשות המסים – עדכון סכומים לשנת 2026
• רשות המסים – הצהרה על מכירה ורכישה, טופס 7000
• רשות המסים – בדיקת נכסים במרשמי מיסוי מקרקעין

שאלות נפוצות על שליש דירה

האם שליש דירה נחשב דירה נוספת למס רכישה?

לא בהכרח. חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש עשוי שלא להימנות, ולכן הדירה הנרכשת עשויה להיחשב דירה יחידה, בכפוף לכל יתר התנאים ולזכויות התא המשפחתי.

האם שליש בדיוק כלול בחריג?

כן. החוק משתמש בניסוח „אינו עולה על שליש”, ולכן גם שליש בדיוק כלול. חשוב לרשום ולבדוק את השבר המדויק ולא להסתמך על עיגול של 33%.

מה הכלל כאשר החלק התקבל בירושה?

בדירת ירושה, חלק שאינו עולה על מחצית עשוי שלא להימנות כדירה נוספת. זהו חריג רחב יותר מהחריג הרגיל של עד שליש.

איך מחשבים מס רכישה כשקונים רק חלק מדירה?

מחשבים תחילה את המס על שווי הדירה בשלמותה לפי המדרגות והסיווג המתאימים, ואז מכפילים בחלק הנרכש. אין להחיל את המדרגות ישירות רק על מחיר החלק.

האם שליש דירה מבטיח פטור ממס שבח במכירת דירה אחרת?

לא. הוא עשוי שלא להימנות כדירה נוספת לצורך פטור דירה יחידה, אך עדיין צריך לעמוד בכל יתר תנאי הפטור ולבדוק את נתוני המכירה.

האם אפשר לקנות כמה שלישי דירות ולשמור על הטבות המס?

אין תשובה אוטומטית. רשות המסים יכולה לבחון את החלקים במצטבר ואת המהות הכלכלית, במיוחד כשמדובר בזכויות קשורות או בפיצול מלאכותי. נדרשת בדיקה פרטנית לפני העסקה.