בני הגיל השלישי שמעוניינים לעבור לסביבת מגורים נוחה, בטוחה ונעימה יותר, מוצאים בבתי הדיור המוגן את כל הפתרונות שחיפשו. אלא שכנגד הבטחת דירה במקום יש לשלם פיקדון בסכום כספי משמעותי, שממנו גובים מידי שנה דמי ניהול בסכום מסוים בעיקר בשנים הראשונות של התקופה.
אז על כמה עומד אחוז השחיקה בדיור מוגן ומהם יתר התשלומים להם נדרשים הדיירים? מהו אחוז השחיקה הממוצע של דיור מוגן? קראו את המאמר ותקבלו את כל התשובות העדכניות. ואם אתם מעוניינים לדעת איך ניתן לחסוך באחוז השחיקה לדיור מוגן – אתם מוזמנים לקרוא זאת במאמר המקיף שלנו להפחתה במחיר לדיור מוגן בקישור הבא:
דיון מוגן מחיר – הקדמה אנשים רבים שמגיעים לגיל הזהב מתחילים לחשוב על אלטרנטיבות למגורים שיתאימו לצרכי חייהם המשתנים. לכן, תחום הדיור המוגן מביא פתרון
מסלול הפיקדון בדיור מוגן
פיקדון מהווה את מסלול התשלום המקובל והנפוץ ביותר לדיור המוגן בשנת 2022. מדובר בסכום גדול, של מאות אלפי שקלים (לפחות 500,000 ₪) בממוצע ולעתים אף יותר משני מיליון שקלים, אותו מפקידים עם הכניסה לבית הדיור המוגן כתנאי למגורים במקום. הפיקדון כשלעצמו משמש הן כבטוחה עבור התחייבויות הדירה השונות והן כסכום שממנו חברת ניהול הדיור המוגן "תשחק", ולמעשה תגבה, סכום שנע של מספר אחוזים.
מהו אחוז השחיקה המקובל בדיור מוגן?
אחוז השחיקה בדיור מוגן הוא אחוז מסוים שיופחת ויישחק מהפיקדון מדי שנה מתוך סכום הפיקדון, וזאת כתשלום עבור שהותו של הדייר בבית הדיור המוגן. אחוז השחיקה המקובל נע בין 2% בבתי דיור יוקרתיים עם פיקדון גבוה, ועד 7% בבתי דיור בסיסיים עם דמי פיקדון נמוך.
כאשר מגיעים לבית הדיור המוגן לשיחת היכרות נחשפים לעולם מושגים חדש שלא הכרנו לפני. אחד הביטויים החשובים שמרכיבים את המחיר של דיור מוגן הוא אחוז שחיקת הפיקדון. ואחת הדרכים בהם מרוויח בית הדיור המוגן הוא באמצעות שחיקת הפיקדון באחוז מסויים מתוך הפיקדון שהופקד על ידי הדייר.
זה מושג אמורפי, שמוסבר באמצעות תהליכים חשבונאיים וסטטיסטיקה, ולכן מרבית הדיירים פשוט זונחים את המשא ומתן בשלב זה ומקבלים את מה שמציע בית הדיור. אחוז השחיקה הוא פונקציה שמורכבת ממספר שנות השחיקה מהפיקדון, מאפייני הדייר, והיכולת של הדייר לנהל משא ומתן להפחתת אחוז השחיקה.
לעיתים קרובות בית הדיור המוגן נוהג להתעקש על אחוז זה, מתוך הבנה שדיירים חושבים שגם אם מדובר באחוז קטן כמו 2% או 3%, וזה לא יהיה משמעותי. מניסיונו של המשרד בליווי דיירים בדיור מוגן, אחוז השחיקה הנפוץ בבתי הדיור המוגן השונים נע בין 2% בערך, וזאת בבתי דיור יוקרתיים עם הפקדת דמי פיקדון גבוהים, ועד 7% בבתי דיור בסיסיים עם דמי פיקדון נמוך.
המלצתנו היא לא לקבל את אחוז הפיקדון כמובן מאליו, אלא לדרוש הנחה בגובה הפיקדון בכל שלב של התהליך.
מספר השנים של שחיקה בדיור מוגן
סכום הפיקדון נשחק בדרך כלל בשנים הראשונות, בפרק זמן שבין 7-15 שנים, בהתאם למדיניות בית הדיור וההסכם עליו חתם הדייר. ככל שתקופת השחיקה ארוכה יותר, אחוז הפיקדון יהיה נמוך יותר. ועם זאת, ניתן לקצר את התקופה כאשר בוחרים במסלול עם שחיקת פיקדון מואצת, שתסתיים בדרך כלל תוך 4-5 שנים.
תקופת השחיקה מתפקדת כשיקול עקרוני בבחירת מסלול הפיקדון של הדייר, כאשר שנות השחיקה המשמעותיות יותר מתרחשות במסלולי הפיקדון הרגילים, בעוד ששחיקה מואצת תתרחש במסלולי דמי הכניסה, בהם מופקד סכום פיקדון נמוך יותר כנגד שחיקה גבוהה תוך כמה שנים בלבד.
קיימת גם האפשרות לבחור במסלול ללא פיקדון, שבו התשלום החודשי עומד על סכום כספי מקסימלי ללא פיקדון ובשל כך גם ללא כל שחיקה.
מע"מ על שחיקת הפיקדון בדיור מוגן
אחוז השחיקה בדיור המוגן משולם בתוספת מע"מ שנתי המנוכה מיתרת סכום הפיקדון, כאשר בחלק מבתי הדיור המוגן הדיירים חותמים בחוזה על תשלום זה באופן נפרד אחת לשנה. בשנת 2010 הוגשה על ידי עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל עתירה לבית המשפט העליון, להחלת פטור מע"מ על הסכמי הדיור המוגן, שישתווה בכך לפטור על עסקאות שכירות דירות.
אולם הרכב השופטים קבע כי לא ניתן להורות על פטור מתשלום המע"מ, בשל ניגוד עניינים מובנה שבו לא יוכלו ספקי הדיור המוגן לקבל החזר מס תשומות שמגולם בעלויות הבניה ומתן השירותים לדיירים – דבר הפוגע בזכותם להזדכות על מס התשומות בשל גביית המע"מ.
זו ככל הנראה הסיבה שבגללה גם מעדיפות חברות הדיור המוגן שלא לפצל את הסכם הדיור המוגן והסכם שירותים החייב במע"מ, משום שבהפרדתם תישלל הזכאות של מפעילי הדיור המוגן לניכוי מס תשומות על עלויות הבנייה.
איך ניתן להפחית את אחוז השחיקה בדיור מוגן?
הפחתת אחוז השחיקה אפשרית בהחלט וצפויה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בפיקדון, כך שסכום הכסף שיישאר בידי הדייר או יורשיו בסיום תקופת השחיקה יהיה גדול בהרבה. אך חשוב להדגיש שהדרך לחיסכון עוברת דרך ניסיון וליווי מקצועי שצפויים למקסם את התוצאה.
כדי להפחית מאחוז השחיקה בדיור המוגן, עליכם להיצמד לכמה תנאים עיקריים:
- פנו בבקשה ישירה להפחתה בסכום הפיקדון – למרות שנהוג לחשוב שהפיקדון עומד על סכום קבוע שלא ניתן למיקוח, הרבה פעמים ניתן ואף כדאי לבקש הפחתה ובתי הדיור עצמם אף מודעים היטב לדרישה זו, כך שהיא מקובלת בהחלט. כמובן שבכפוף לאותה הפחתה גם אחוז השחיקה יהיה נמוך יותר, משום שהסכום המצרפי גדל עם השנים לאור ההצמדה למדד וסכום המע"מ.
- הבקשה להפחתה תתרחש כמה שיותר מוקדם – תזמון הבקשה קריטי ועדיף לפנות לגביה עוד לפני קבלת מסמך הגילוי ולפני החתימה. בית הדיור המוגן רוצה אתכם כלקוחות ובהחלט מוכן לבוא לקראתכם בנושא, אך הוא יהיה הרבה פחות נכון לכך לאחר שלב המשא ומתן, משום ש"עיגון" המחיר לסכום מסוים מאפשר לצדדים להישאר בתחומיו במסגרת ההתנהלות.
- ציינו שהפחתת אחוז השחיקה חשובה וחיונית עבורכם – כדאי להבהיר כי אתם מפקידים בידי בית הדיור המוגן את הסכום האחרון שלכם, כדי לנסות להגדיל את ההפחתה כמה שניתן.
- בקשו הפחתה בתקופת השחיקה של הפיקדון – לבתי דיור מוגן יוקרתיים יש מנגנון פנימי שמבוסס על מספר שנים ואחוז פיקדון, בהתאם לאומדן חייו הצפוי של הדייר ושקובע בכמה ישתלם להם לבקש את הפיקדון ולכמה זמן לשחוק אותו. ולכן לעתים עדיף לבקש הפחתה בתקופת השחיקה ולהתפשר על מספר שנים שנמצא "בעמק השווה" במקום לבקש את הפחתת הריבית.
- בצעו בעצמכם חישוב לתקופת השחיקה – ככל שתקופת השחיקה תקצר האחוז יעלה אך הרווח המצרפי יהיה גדול יותר. רצוי שתבדקו האם מדובר במהלך משתלם בטווח הארוך, שמתאים גם למימון במהלך השנים ולאופי חייכם. את הבדיקה מומלץ לבצע בטבלת אקסל ואנו נשמח לערוך אותה עבורכם ובעזרת טבלה שיצרנו לשם כך.
לסיכום
אחוז השחיקה בדיור מוגן מהווה סכום משמעותי, שנוגס בסכום הפיקדון בשיעור כולל של כ-20%-25% ולעתים גם מעבר לכך. השחיקה תתרחש לפרק זמן שבין 7 ועד 15 שנים, בהתאם להסכם הדיור המוגן ולניהול משא ומתן עם בית הדיור המוגן.
זכרו שניתן לבקש הפחתה באחוז השחיקה ולא רק בגובה הפיקדון עצמו, כדי להגיע לסכום החזר משמעותי יותר בסיום התקופה. אם קיבלתם הצעה מבית הדיור המוגן ואתם מתלבטים האם התנאים משתלמים, משרדנו ישמח לסייע לכם בנושא.
