ערבות חוק המכר

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, נועד להבטיח את השקעותיהם של רוכשי הדירות ולמנוע מצב בו קונים ישלמו עבור הדירה אך הדירה לא תימסר לידיהם. בין היתר, החוק מבטיח את השקעותיהם של רוכשים באמצעות מנגנון הערבויות הבנקאיות. כיצד ערבות לפי חוק המכר מבטיחה את השקעותיהם של רוכשים? אילו תשלומים יוכלו בנקאים לגבות עוד לפני המצאת ערבות בנקאית? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

 

ערבות חוק המכר – מה זה אומר?

חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) מגן על רוכשי דירות מקבלנים, מפני מצב של אבדן השקעותיהם. הצורך בהגנה שכזו, נובע מאופי עסקאות הנדל"ן הנערכות בישראל בין קבלנים לבין רוכשי הדירות והסיכון של קבלנים לפשוט רגל ובכך להטיל הפסדים משמעותיים לקונים.

כידוע, רובן המוחלט של דירות יד ראשונה בישראל נמכרות עוד לפני שהושלמה בנייתן. הקבלנים לא מחכים להשלמת הבנייה כדי לשווק את הדירות, אלא מוכרים אותן כאשר הדירות עדיין "דירות על הנייר".

שיווק הדירות ממשיך לאורך הבנייה ועל פי רוב כל הדירות, או לפחות רובן המוחלט של הדירות נמכרות הרבה לפני שהדירות עומדות על תילן ומוכנות לאכלוס, ובכך מרבית הרוכשים מחליטים על קניית דירה מקבלן בטרם הסתיימה הבנייה.

מציאות זו, בה הדירות נמכרות לפני שעוד יש דירה בפועל, יוצרת סיכון ממשי עבור הרוכשים. הרוכשים נוטלים על עצמם סיכון משמעותי מאוד שהקבלן לא יצליח להשלים את הבנייה והדירה שרכשו לא תימסר לידיהם. חוק המכר דירות – הבטחת השקעות נחקק במטרה להפחית את הסיכון האמור. החוק מחייב את הקבלנים להבטיח את השקעותיהם של הרוכשים ולמנוע מצב בו אם הם לא יצליחו להשלים את הבנייה, כספם של הקונים ירד לטמיון.

 

הבטחת ההשקעות באמצעות ערבות

דרך המלך עבור הקבלנים להבטיח את השקעות הרוכשים, היא באמצעות ערבות בנקאית. הקבלן ימסור לרוכשי הדירות ערבות בנקאית, המבטיחה כי במקרה בו הבנייה לא תושלם והדירה לא תימסר לידי הרוכשים, הבנק יערוב לכספם וישיב להם את השקעתם.

אם כן, ערבות חוק המכר הינה מנגנון להבטחת השקעות הרוכשים. הבנק מעניק לקוני הדירות ערבות, לפיה במידה שהקבלן לא ימסור להם את הדירה הבנק יהיה ערב לכך שהקבלן ישיב לרוכשים את הכספים ששילמו לו.

 

ערבות חוק המכר לפי סעיף 2 (1) לחוק המכר דירות הבטחת השקעות

סעיף 2 לחוק המכר הבטחת השקעות מסדיר את הבטחת השקעותיהם של רוכשי הדירות מהקבלן.

על פי הסעיף, קבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% ממלוא מחירה של הדירה, עד אשר יבטיח את השקעותיהם של הקונים. הסעיף מציע 5 מסלולים להבטחת השקעות הרוכשים. 5 המסלולים הם:

  1. מסירת ערבות בנקאית לקונה
  2. רכישת פוליסת ביטוח להשקעות הקונים
  3. רישום משכנתא לטובתם של הקונים או לטובת חברת נאמנות מוסכמת
  4. רישום הערת אזהרה במרשם לטובת הקונים
  5. רישום זכויות המקרקעין על שמם של הרוכשים בטאבו

 

חמשת מסלולי הבטחת ההשקעות הם מסלולים לגיטימיים, אולם הם שונים מאוד זה מזה. תקנות חוק המכר אף קובעות כי במקרים בהם הקבלן יבטיח את ההשקעות שלא באמצעות ערבות חוק המכר או ביטוח, הקבלן יוכל לגבות תשלומים בהתאם להתקדמות בבנייה בלבד. מאחר שענייננו בערבות בחוק המכר, נפרט אודות החלופה הראשונה – ערבות בנקאית על פי סעיף 2(1) לחוק.

 

באילו מקרים תהיו זכאים לקבל את כספכם חזרה?

סעיף 2 (1) מורה כי קבלנים יוכלו להבטיח את השקעותיהם של הרוכשים באמצעות מסירת ערבות בנקאית לקונים. הבנק יתחייב לרוכשים כי במקרה בו הדירה לא תימסר להם, הוא יערב לכך שהקונים יקבלו את כספם בחזרה. הסעיף עצמו קובע באילו מצבים אי מסירת דירה תצדיק את פירעון הערבות.

ככל שהתרחש אחד מהתרחישים הבאים, הרוכשים יהיו זכאים להשבת כספם והבנק יהא ערב לכך:

  • הוטל על הדירה או על הקרקע עליה היא נבנית עיקול
  • הוטל צו הקפאת הליכים על הבנייה
  • הוטל על הדירה צו לקבלת נכסים
  • הוטל צו פירוק או למינוי כונס נכסים נגד הקבלן או בעל הקרקע
  • נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה

 

אם כן, אלו הם המצבים בהם רוכשים יוכלו לדרוש את הכספים ששילמו בחזרה. חשוב לשים לב כי הפרת חוזה מכר לבדה אינה מהווה עילה להשבת הכספים וכן כי הבנק ערב להשבת התשלומים שקיבל הקבלן בלבד, והוא אינו ערב לתשלומי המע"מ של הקונים.

 

עלות ערבות בנקאית לפי חוק המכר – על מי זה חל?

ערבות בנקאית לפי חוק המכר עולה כסף. הבנק לא מעניק ערבות שכזו בחינם, שכן הבנק נוטל על עצמו סיכון משמעותי לפיו הוא זה שיצטרך לממן את החזר השקעותיהם של הרוכשים. על פי רוב, עלות הערבות הבנקאית מוטלת על הקונים הקבלן, והוא לא גובה עבור כך עמלה נוספת אלא מכליל זאת במחיר הדירה.

אם כן, הערבות הבנקאית אכן מועילה לרוכשים ומבטיחה את השקעותיהם, אך עולה כסף. הקבלן מממן בעצמו את הערבות הבנקאית ולא גובה מרוכשי הדירות את עלות הערבות הבנקאית שיוציא מהבנק. בפועל מי שמשלמים על הערבות הם רוכשי הדירות עצמם.

התשלום על הערבות הבנקאית לא משולם ישירות לבנק, אלא לקבלן. הקבלן יגבה מהרוכשים תשלום עבור הוצאת הערבות. חשוב לדעת כי בהתאם להחלטות שהתקבלו לאחרונה, תשלום זה לקבלן פטור ממע"מ. זאת, מאחר שלא מדובר בתשלום עבור הבנייה החייב במע"מ אלא בתשלום המגיע, הלכה למעשה, לבנק. במקרה בו דורשים מכם מע"מ עבור תשלום זה, רצוי לפנות אל עו"ד מקרקעין.

יחד עם זאת, למרות שהחוק מחייב את הקבלן להוציא את הערבות הבנקאית, קבלנים מסוימים דורשים כי עמלת הערבות תוטל על הקונים. הם עושים זאת בדרכים חכמות ועקלקלות, ובכך מטילים עלות של בערך 1%-1.5% משווי הדירה על כתפי הרוכשים – סכום לא מבוטל בכל קנה מידה!

 

ערבות חוק המכר נוסח לדוגמא

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, מציע לרוכשים נוסח לדוגמא לערבות הבנקאית. קבלנים יוכלו למסור לרוכשי הדירות את הנוסח לדוגמה במקום להשקיע כל פעם ביצירת נוסח חדש לערבות הבנקאית. תוכלו למצוא את הנוסח המוסכם בתוספת לתקנות המכר, המופיעה בקישור המצורף.

 

משרד עו"ד אושר אלקיים

קונים דירה מקבלן? רוצים לוודא כי העסקה בטוחה והקבלן מסר ערבות לפי חוק המכר? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין ובאמתחתו עסקאות רכש רבות אל מול קבלנים. עו"ד אלקיים וצוות המשרד כולו יעמדו לרשותכם ויוודאו כי העסקה שתבצעו תהיה העסקה הטובה והבטוחה ביותר. צרו קשר עם המשרד ותוכלו לרכוש את הדירה בבטחה.

ערבות חוק המכר
ערבות חוק המכר
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא ערבות חוק המכר

חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) הוא חוק קוגנטי אשר נועד לשמור על מי שקונה דירה מקבלן במקרה של כישלון במסירת הדירה.

הגנה זו הכרחית כי אופי העסקאות בתחום הנדל"ן בישראל מחייב מצב של סיכון של בפשיטת רגל ובכך הטלת הפסדים גבוהים מאוד על הרוכשים.

על פי סעיף 2 תת סעיף (1) לחוק המכר סעיף 2 על הקבלן להעניק בטוחה מסוג ערבות בגין כל תשלום העולה על 7% מגובה הדירה.

על פי הערבות הבנקאים הבנק ישיב את כספכם אם הוטל על הקרקע או הקבלן עיקול; אם הוצא צו הליכים להפסקת הבניה; אם הוטל כונס נכסים; או נוצרה מציעה מוחלטת למסירתה החזקה בדירה.

על פי רוב, עלות הערבות הבנקאית מוטלת על הקבלן ולא על הרוכשים – והקבלן הוא שנושא בתשלום זה במסגרת מחיר הדירה ולא הרוכשים.

יחד עם זאת – קבלנים מסוימים מטילים את עלות זו – שגובהה 1.5% בערך ממחיר הדירה – על הרוכשים אם לא ידרשו להסיר תשלום זה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין