מקדמת מס שבח היא חלק ממחיר העסקה שהקונה מעביר ישירות לרשות המסים על חשבון מס השבח של המוכר. היא אינה תשלום נוסף מעבר למחיר החוזי ואינה מס הרכישה של הקונה. הסכום ששולם נחשב כאילו שולם למוכר, ומופחת מהיתרה שהקונה חייב לו.
מנגנון המקדמה נועד לצמצם מצב שבו מלוא התמורה מועברת למוכר אך טרם הוסדר מס השבח הדרוש להשלמת רישום הזכויות. עם זאת, עצם התשלום אינו מחליף בדיקה משפטית ומיסויית של העסקה, ואינו מבטיח לבדו שכל האישורים לרישום יינתנו.
מה שיעור מקדמת מס השבח?
| מועד רכישת הזכות בידי המוכר | שיעור המקדמה מהתמורה |
|---|---|
| 7 בנובמבר 2001 ואילך | 7.5% |
| לפני 7 בנובמבר 2001 | 15% |
השיעור מחושב בדרך כלל מתוך התמורה החוזית, ולא מתוך הרווח המשוער של המוכר. לכן ייתכן שהמקדמה תהיה גבוהה מהמס הסופי הצפוי, נמוכה ממנו או שלא תידרש בנסיבות מסוימות. במקרים המתאימים אפשר להגיש בקשה להקטנת המקדמה.
מי משלם את המקדמה ומתי?
הקונה הוא שמעביר את הכסף לרשות המסים, אך התשלום נזקף לחשבון מס השבח של המוכר. לפי שירות רשות המסים, ניתן להגיש בקשה לשובר ולשלם את המקדמה לאחר ששולמו למוכר יותר מ־40% מהתמורה. ברכישה מקבלן הסף הוא לאחר ששולמו יותר מ־80% מהתמורה.
בחוזה מכר נכון לקבוע מראש מי מטפל בהפקת השובר, מתי יועבר הסכום לרשות המסים, אילו מסמכים נדרשים ומה ייעשה אם תוגש בקשה להקטנה. כך לוח התשלומים תואם את מנגנון המס ולא נוצר עיכוב מיותר בהשלמת העסקה.
דוגמה לחישוב מקדמת מס שבח
נניח שנכס נמכר ב־2,000,000 ש"ח, והמוכר רכש אותו בשנת 2010. שיעור המקדמה הבסיסי הוא 7.5%, ולכן הסכום המחושב הוא 150,000 ש"ח. הקונה אינו מוסיף סכום זה למחיר: הוא מעביר 150,000 ש"ח לרשות המסים ומפחית אותו מיתרת התמורה למוכר.
הדוגמה ממחישה את המנגנון בלבד. המס הסופי של המוכר מחושב לפי השבח, ההוצאות המותרות, הפטורים והנתונים האישיים הרלוונטיים לעסקה.
מתי אפשר לבקש הקטנת מקדמה?
כאשר המקדמה לפי האחוז הקבוע גבוהה ממס השבח הצפוי, הקונה או המוכר רשאים להגיש לרשות המסים בקשה להקטנת מקדמה בטופס 7155. לבקשה יש לצרף הסבר ואסמכתאות, כגון חישוב מס, מסמכי רכישה, הוצאות מוכרות או נתונים התומכים בפטור או בחבות נמוכה יותר.
לפי רשות המסים, החלטה בבקשה אמורה להינתן בתוך 20 ימים; אם לא ניתנה החלטה במועד, הבקשה נחשבת כמתקבלת. אם הבקשה נדחתה, ניתן לבקש בחינה מחדש בתוך 14 ימים ממסירת ההחלטה. חשוב להגיש בקשה מלאה ומבוססת ולא להסתמך על הערכה כללית.
מתי המנגנון עשוי שלא לחול?
יש עסקאות שבהן המקדמה אינה נדרשת או שהטיפול בה שונה, בהתאם לסוג העסקה, לפטור שנתבקש, לאישורים שהוצגו ולהוראות הדין. לדוגמה, בעסקת קבלן שבה קיים אישור תקף לפי סעיף 50, עשוי שלא לחול חיוב במקדמת מס שבח. גם בעסקה שבה מתבקש פטור מתאים לדירת מגורים נדרשת בדיקה של תנאי הפטור והמסמכים בפועל.
אין די בהצהרה כללית של המוכר כי העסקה פטורה. לפני שינוי לוח התשלומים או ויתור על מנגנון המקדמה יש לבדוק את השומה, האישורים והחלטת מנהל מיסוי מקרקעין הרלוונטית לעסקה.
איך מפיקים שובר ומשלמים?
הבקשה לתשלום מקדמה מוגשת באמצעות טופס 7152 ובערוצים שמעמידה רשות המסים. השובר משויך לעסקה ולחשבון מס השבח של המוכר. יש לוודא שהפרטים, הסכום ומספר השומה נכונים ולשמור את אישור התשלום בתיק העסקה.
מקדמת מס שבח לעומת מס רכישה
- מס שבח הוא מס אפשרי של המוכר על השבח שנוצר במכירה.
- מקדמת מס שבח מועברת בידי הקונה מתוך התמורה, על חשבון חבות המוכר.
- מס רכישה הוא חיוב נפרד של הקונה, המחושב לפי סוג הנכס, שווי העסקה ומעמד הרוכש.
מה כדאי לבדוק בחוזה המכר?
- מהו שיעור המקדמה הצפוי לפי מועד רכישת הנכס בידי המוכר.
- האם קיימת זכאות לפטור, אישור קבלן תקף או עילה להקטנת המקדמה.
- התאמת מועדי התשלום לסף של יותר מ־40%, או יותר מ־80% ברכישה מקבלן.
- מי אחראי להפקת השובר, להגשת טופס 7155 ולמסירת האסמכתאות.
- איזו יתרה תישאר בנאמנות עד לקבלת האישורים הנדרשים לרישום.
- כיצד יטופלו הפרשים בין המקדמה ששולמה לבין השומה הסופית.
מקורות רשמיים
- רשות המסים – תשלום מקדמה על חשבון מס שבח
- רשות המסים – בקשה להקטנת מקדמה, טופס 7155
- רשות המסים – טופס 7152 לתשלום מקדמה
