מושע

כל מי שמתעסק במקרקעין בישראל נתקל, בשלב זה או אחר, במושג "מושע". ובכל זאת, רבים לא יודעים מה משמעות המושג או מהן ההשלכות המשפטיות שלו. במאמר זה נעשה סדר בדיני קרקעות מסוג מושע, נבהיר מה משמעותו של מונח זה ומהם הכללים העיקריים הנוגעים לקניית נכס מושע, ניהולו ומכירתו. מתעניינים בנכסי מושע או בכלל בנדל"ן? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב.

 

מה זה מושע?

המושג מושע נשמע זר לישראלי הממוצע, ובצדק. למעשה, מדובר במושג עות'מאני, אשר השתמר מאז ימי השלטון העות'מאני בארץ. כידוע, העות'מאנים שלטו בשטחי ארץ ישראל מאז שנת 1517 ועד לשנת 1917 עם סוף מלחמת העולם הראשונה. בשלהי המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20, חוקקו העות'מאנים את הקודקס האזרחי שלהם, הידוע בשם המג'לה. אחד מפרקי המג'לה עסק בדיני המקרקעין באימפריה וכן בסיווג הקרקעות.

בין היתר, עסקה המג'לה בדיני השותפות במקרקעין. שותפות זו במקרקעין נקראת, בלשון המג'לה, מושע. למג'לה היה מעמד חוקי רשמי בישראל, עד לחקיקת חוק ביטול המג'לה בשנת 1984. כך, מונחים מהמג'לה חדרו ללקסיקון המשפטי הישראלי והמונח "מושע" ממשיך לתאר עד היום שותפות במקרקעין.

 

דיני מושע בישראל

נוכחנו לדעת כי מושע הינו מושג עות'מאני לתיאור שותפות במקרקעין. דיני השותפות במקרקעין אינם מוסדרים עוד על פי המג'לה, אלא לפי הפרק החמישי לחוק המקרקעין הישראלי משנת 1969. כעת, נעסוק בדינים עיקריים מתוך פרק זה, הנוגעים לבעלות במושע בישראל.

 

בעלות משותפת בכלל הקרקע

סעיף 27 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הכלל המשפטי הבא:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (ס'27 לחוק מיסוי מקרקעין – 1969)

הסעיף המוצג קובע את הכלל הבא: בקרקע של מספר שותפים, אי אפשר להצביע על חלק מהקרקע ולשייך אותו לשותף א' ועל חלק אחר ולשייך אותו לשותף ב'. כל גרגר חול עד לרמת האטומים בשטח שייך במשותף לכלל הבעלים במושע ולא ניתן לייחס בעלות מסוימת למישהו. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבהיר את משמעות הכלל המשפטי. יוסי נפטר בשיבה טובה והוריש לשני ילדיו, דני ודנה, מקרקעין שהיו בבעלותו. המקרקעין התפרסו על פני 2 דונם וכללו בית מגורים, גינה רחבת ידיים ומטע. במצב שכזה, לא ניתן להגדיר כי הבית יהא בבעלות דינה והגינה והמטע בבעלות דני, או להיפך. בעלותם של כל אחד מהאחים תתפרס במשותף על כלל השטח, דהיינו על הגינה, המטע והבית כאחד.

 

ניהול ושימוש רגילים במקרקעין

סעיף 30 לחוק הנ"ל מסדיר את כללי הניהול והשימוש במקרקעין. על פי הסעיף, כל מה שנוגע לניהול ושימוש רגילים במקרקעין, ייקבע בהתאם להחלטת רוב הבעלים במקרקעין. כך, למשל, אם שלושה אחים בעלים במשותף של כרם ענבים ושני אחים מחליטים להתקשר עם יצרן יין זה או אחר, ההחלטה תחייב גם את האח השלישי. עם זאת, במקרים בהם ההחלטה חורגת מניהול ושימוש רגילים במקרקעין, הרי שתידרש הסכמה של כלל השותפים לצורך קבלת ההחלטה.

לשם הדוגמה, אם שניים משלושת האחים ירצו לעקור את עצי הגפן ולטעת במקומם עצי זית, הם לא יוכלו לעשות זאת ללא הסכמת האח השלישי. זאת, מכיוון שמדובר בהחלטה החורגת מניהול ושימוש רגיל בנכס ועל פי הסעיף, "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים". לבסוף, הסעיף מתיר לשותף הרואה עצמו כמקופח מהחלטה של רוב השותפים האחרים לפנות לבית המשפט. במידה שבית המשפט יסבור כי ההחלטה אכן מקפחת את השותף המצוי בעמדת מיעוט, יהא בסמכותו לבטל את ההחלטה.

כמו כן, סעיף 31 לחוק מתיר לשותף יחיד לעשות כל אחת מהפעולות הבאות בנכס, גם ללא הסכמת שאר השותפים:

  1. שימוש סביר בנכס, באופן שלא ימנע שימוש שכזה מהשותפים האחרים במושע.
  2. כל פעולה דחופה הדרושה לשם החזקתו התקינה של הנכס.
  3. כל פעולה דחופה הדרושה לשם מניעת נזק לנכס.

 

עם זאת, הסעיף מחייב את השותף הנוקט בכל אחת מפעולות אלו לעדכן את השותפים האחרים בהקדם האפשרי. העדכון מהווה תנאי לזכות השותף בנכס לנקוט בכל אחת מפעולות אלו.

 

רכישת נכס במושע

לצערנו מושע משמשת אותנו גם כיום, כאשר חלק נרחב מהדירות בישראל לא רשומות בטאבו (עוד מונח שייבאנו מהאימפריה העות'מאנית), אלא רשומות במושע ועל ידי חברה משכנת. סעיף 34 לחוק המקרקעין מסדיר את זכותו של כל שותף למכור את חלקו במושע. ממילא, הסעיף נוגע בזכותם של כולי עלמא לרכוש נכס במושע, דהיינו לרכוש את חלקו של שותף במקרקעין אשר הבעלות בהם משותפת:

"(א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים

. (ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים" (ס'34 לחוק המקרקעין – 1969).

 סעיף א' לחוק קובע הוראה ברורה וחד משמעית – כל שותף רשאי למכור את חלקו במושע, גם שלא בהסכמת השותפים האחרים. זאת, למרות הפרובלמטיות הגדולה שסעיף זה יכול ליצור. תוצאת הסעיף היא שאנשים ימצאו את עצמם שותפים במקרקעין עם זרים מוחלטים, פעמים רבות בניגוד מוחלט לרצונם.

ובכל זאת, הסעיף מתיר לשותפים באופן גורף למכור את חלקם במושע, בלי הסכמת יתר השותפים. בד בבד, הסעיף מכיר בזכותם של שותפים לכרות הסכם שיתוף, האוסר על שותפים למכור את חלקם במושע ללא הסכמת שאר השותפים. אולם גם תניה שכזו, תוקפה יפה ל-5 שנים לכל היותר. הסכם שותפות לא יוכל להגביל את זכותו של שותף למכור את חלקו במושע למשך תקופה העולה על 5 שנים.

 

פירוק השותפות במושע

חוק המקרקעין עוסק אף בפירוק השותפות במקרקעין. סעיפי החוק קובעים, תחילה, כי זכותו של כל שותף לדרוש את פירוק השותפות במקרקעין בכל זמן ובכל עת. הפירוק ייכפה על השותפים האחרים, אף אם הם אינם מעוניינים בכך. עם זאת, החוק מכיר בזכותם של השותפים לכרות ביניהם הסכם שותפות, המגביל את יכולתם של השותפים לפרק את השותפות שלא בהסכמת השותפים האחרים. אולם תוקפה המוחלט של תניה שכזו, יפה ל-3 שנים. לאחר מכן, השותף החפץ בפירוק יוכל לפנות לבית המשפט ובית המשפט יורה על פירוק השותפות אם הדבר צודק בנסיבות העניין.

הפירוק יקרה בפועל על דרך חלוקה של הקרקע או על דרך מכירה של המקרקעין. על כל פנים, חשוב לעשות זאת בצורה מקצועית ומדויקת, בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.

 

פירוק שיתוף במושע – איך עושים זאת?

במקרים רבים אנשים מוצאים את עצמם רוכשים או מחזיקים קרקע אשר לא ניתן לבצע עליה רישום מסודר יחד עם שותפים לא רצויים. במקרים אלה הצדדים עשויים לפנות לבית המשפט על מנת שזה יסייע בפתרון הבעיות של השותפים במקרקעין.

הפתרון הנפוץ ביותר הוא פירוק שיתוף במושע. במצב הדברים הזה, יש להגיש תביעה לבית המשפט יחד עם דרישה למינוי כונס נכסים על מנת להוציא את הנכס למכירה.

אם אתם עומדים בפני שלב זה – מומלץ לפנות אל משרדנו ואנו נשמח לסייע.

 

בעיות ברכישת נכס במושע

לא פעם אנשים שמעוניינים לרכוש נכס שרשום במושע ייתקלו בבעיות רבות.

ראשית, ישנה בעיה משפטית ברישום במושע, שכן רישום הזכויות יכול להיות שנעשה על ידי חברה משכנת, ובמקרים מסוימים אפילו ללא חברה משכנת ורישום מסודר, מה שלא מאפשר לדעת למי שייך איזה נכס.

שנית, הבנקים לא מעניקים משכנתאות לנכסים הרשומים במושע. לא פעם פונים אלינו רוכשים של דירות במושע שמגלים מאוחר מדי שהבנק מסרב לתת להם תשלום אם לא יעבירו את הרישום לטאבו.

 

רכישת נכס במושע – אושר אלקיים משרד עורכי דין

בעלים בנכס משותף? חושבים על לרכוש נכס הנמצא בבעלות משותפת?

מעוניינים לפרק שותפות בנכס? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין, ובעל ניסיון רב בנכסים משותפים. קבעו פגישה ראשונית במשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד אלקיים.

מושע

 

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מושע

מושע זה מונח שנשאר מתקופת השלטון העות'מאני בארץ ישראל המתאר בעלות בשיתוף בין מספר אנשים במקרקעין. הבעלות עצמה היא בשיתוף, מבלי שניתן לייחס בעלות ספציפית לאדם מסוים, כך שכל אדם מחזיק בחלק שווה בכל החלקים במקרקעין.

פירוק שיתוף במושע נעשה על ידי עורך דין המייצג את אחד או יותר מן השותפים. במקרים מסוימים ניתן יהיה לבצע רישום בית משותף, ובמקרים אחרים על ידי מכירת הזכויות החוצה. אם אתם עומדים בפני פירוק שיתוף במושע תפנו אלינו ונשמח לסייע.

תשומת לב שיש לא מעט בעיות משפטיות בעת רכישת נכס במושע. בין השאר יש בעיות משפטיות (רישום, בעלות חלקיות וכיוצ"ב), וכן בעיות מימון שכן בנקים לא ששים להעניק הלוואה לרכישת בעלות בקרקע הרשומה במושע.

אם אתם זקוקים לעורך דין שמבין ומתעסק במושע – הגעתם למקום הנכון! משרדנו מטפל בתיקי מקרקעין מורכבים וסבוכים, ומעניק שירות משפטי איכותי ומקצוע. פנו אלינו באמצעות הודעה או שיחה ונשמח לסייע.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין