רישום בית משותף

רישום בית משותף הינו הליך קריטי וחשוב עבור רוכשי דירות בבניין. ללא פיקוח קפדני מצד בעלי הדירות, רישום הדירות בפנקס הבתים המשותפים עלול להתעכב ולהידחות, מה שייצור עבורם בעיות כבדות משקל בהמשך הדרך. היכן רושמים בתים משותפים? מה החשיבות של רישום זה? אילו חובות מוטלות על הקבלן לעניין רישום בתים משותפים בפנקס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

 

רישום נכסים בטאבו

כידוע, הבעלות בנכסים אינה נמדדת לפי החזקה בנכס, אלא לפי מרשם הבעלות. מדינת ישראל, ככל מדינה אחרת, מנהלת מרשם מקרקעין מפורט. במרשם זה מוסדרות הזכויות בכל שעל ושעל בשטחי מדינת ישראל. במרשם, הנקרא גם "הטאבו", מפורט איזה נכס שייך למי, אילו שעבודים ועיקולים חלים על כל נכס, רשומות זיקות הנאה במקרקעין ועוד. הרישום במרשם המקרקעין אינו תיאורי, אלא מחייב.

כלומר, הוא לא נועד רק לפרט אודות זכויות קיימות אלא הוא זה אשר מגדיר את הזכויות במקרקעין והן נקבעות על פיו. על כן, ישנה חשיבות רבה לרישום מפורט ומדויק במרשם המקרקעין, שכן המרשם הוא מקור הסמכות העליונה ביחס לבעלות במקרקעין בישראל.

 

פנקס הבתים המשותפים

כאמור, הטאבו, הלא הוא מרשם המקרקעין, מסדיר את כלל הזכויות בנכסים בישראל. ישנם מספר מרשמים שונים המתנהלים במרשמים שונים:

פנקס הזכויות – שבו מתנהלים מקרקעין מוסדרים שאינן רשומות בפנקס הבתים המשותפים. בדרך כלל מתאים לרישום של בתי קרקע, אך לרוב משמש לרישום של מושע בין מספר בעלים בחלקה.

פנקס השטרות – פנקס שבו רשומים מקרקעין שאינם מקרקעין מוסדרים. נפוץ בעיקר באזורי יהודה ושומרון, חלקים רבים בירושלים ומקומות נוספים.

אולם ביחס לזכויות בבנייני מגורים, קיים מרשם נוסף, מפורט יותר.

מרשם זה, הנקרא פנקס הבתים המשותפים, נועד להתמודד עם הסיטואציה המיוחדת שיוצרים בניינים, הקרויים בפי החוק בתים משותפים.

בית משותף יוצר סיטואציה מורכבת יותר מבחינת רישום, שכן דיירים רבים חולקים בעלות באותו תא שטח. עם זאת, לא מדובר בבעלות משותפת אלא כל אחד מהם רשום כבעלים של דירה על גבי אותה קרקע.

כמו כן, דיירי הבניין חולקים שטחים משותפים המשרתים את כלל דיירי הבניין והבעלות בשטחים אלו מחולקת ביניהם. פנקס הבתים המשותפים יודע להתמודד עם מורכבויות אלו ולרשום את הזכויות בבית המשותף באופן ברור ופשוט יחסית.

 

חובות הקבלן ברישום בית משותף

נוכחנו לדעת כי בתים משותפים נרשמים בפנקס הבתים המשותפים ולא בטאבו. החובה לפעול לרישום הבית המשות בפנקס, מוטלת על הקבלן. בעת קניית דירה מקבלן, חוק המכר (דירות) – 1973 מגדיר מהן חובות הקבלן ביחס לרישום הבית המשותף.

סעיף 6ב(א)(2) לחוק קובע כי חובתו של הקבלן לדאוג לרישום הבית המשותף בפנקס תוך שנה ממועד מסירת הדירה לקונה או מיום רישום הקרקע בפנקסי המקרקעין, לפי המאוחר מבין השניים. 

בנוסף, על הקבלן לדאוג לרישום זכויות הקונים בפנקס הבתים המשותפים תוך חצי שנה מיום רישום הבית בפנקס או מיום מסירת הדירה לקונה, לפי המועד המאוחר.

אם כן, על הקבלן לרשום את הנכס בפנקס הבתים המשותפים תוך שנה. לאחר מכן, עליו לרשום את זכויותיו של כל בעל דירה ספציפי, תוך חצי שנה מיום מסירת הדירה או מיום רישום הבית המשותף.

חשוב להדגיש שהקבלן לא יוכל לקבוע בחוזה פרקי זמן משמעותיים יותר והוא כפוף למסגרת הזמנים הקבועה בחוק.

חשוב להבין כי הליך רישום בית משותף בפנקס, וכן רישום זכויות הקונים בבית המשותף, הינו הליך פרוצדורלי מורכב וביורוקרטי.

על כן, קיים חשש משמעותי שהקבלן לא יעמוד במסגרת הזמנים האמורה ויחרוג ממנה. תפקידם של הקונים לוודא כי הקבלן אכן יעמוד במסגרת הזמנים שהחוק מקציב לו ובמקרים בהם הוא לא עומד במסגרת זמנים זו, לנקוט בהליכים הנדרשים כנגדו.

תוכלו לוודא כי הקבלן אכן עומד בלוחות הזמנים בעזרת ייעוץ משפטי מקצועי.

עורך דין מקרקעין אשר ייצג אתכם בהליך יעמוד אל מול הקבלן וידאג לרישום הזכויות בזמן. במקרה הצורך, עורך הדין יפעל כנגד הקבלן וימנע ממנו להתחמק מביצוע הפעולות הדרושות לרישום הנכס.

 

למה חשוב לרשום בית משותף במרשם

ייתכן שאתם שואלים את עצמכם מדוע בכלל חשוב לרשום את הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. האם לא די בחוזה המכר שנחתם אל מול הקבלן כדי להוכיח את הבעלות שלכם בדירה?

התשובה היא שהחוזה אכן לא מספיק לצורך הוכחת בעלות.

חוזה מכר נחשב, מבחינה משפטית, להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. החוזה אינו יוצר את הזכות עצמה, אלא מהווה התחייבות של המוכר להעביר את הזכויות לקונה.

רק רישום הזכויות במרשם מקנה את הזכויות במקרקעין ונחשב לביצוע עסקה. לכן, כל עוד לא תירשמנה זכויותיכם במרשם, הזכויות הקנייניות לא תעבורנה אליכן באופן מלא. 

יש לציין כי הפסיקה עידנה כלל זה ואת המשמעויות הנובעות ממנו והגנה על זכויות קונים שלא רשמו את העסקה במרשם.

ובכל זאת, ללא רישום בפנקס של הבית המשותף, הזכות הקניינית לא תעבור במלואה. הדבר עלול לפגוע בכם באופן משמעותי במקרים של עסקאות סותרות או טענות בעלות נוגדות, אשר לא תוכלו להציג כנגדן את הבעלות הרשומה שלכם במקרקעין.

נמצאנו למדים כי היעדר רישום בית משותף במרשם עלולה ליצור סתירות ומחלוקות סביב הבעלות בנכס. כמו כן, בהיעדר רישום של הבית המשותף בפנקס, תתקשו לבצע עסקאות בדירה.

לא תוכלו למכור דירת מגורים ואף לא לקחת משכנתא כנגדה, בהיעדר אישור זכויות בנכס מלשכת רישום המקרקעין.

הסיבה העיקרית האחרונה שניתן למנות אותה היא לרישום בטאבו יש ערך כספי ניכר – שכן דירות שרשומות בטאבו ולא בחברה משכנת או במנהל יש להן ערך כספי גבוה יותר לאור העובדה שלא צריכים להסתמך ולבקש אישור לכל פעולה במקרקעין.

 

רישום בית משותף – מה עוד חייבים לדעת?

לסיכום, יש לרשום זכויות בבתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים. הפנקס מהווה סמכות עליונה בכל הקשור לזכויות קנייניות בבניינים בישראל. בהיעדר רישום שכזה, תוכלנה להתעורר שאלות בקשר לבעלות שלכם בנכס ואף תתקשו לבצע עסקאות עתידיות בנכס.

חובת רישום הנכס בפנקס מוטלת על הקבלן. זאת, בהתאם לסעיף 6ב לחוק המכר (דירות). עם זאת, בעלי הדירות נדרשים לוודא כי הקבלן אכן מקדם את רישום הדירות על שמם. ווידוא זה מתבצע בעזרת שירותיו של עו"ד מקרקעין, המלווה את בעלי הדירות.

מחפשים עו"ד מקרקעין שיידע לעמוד על זכויותיכם ויבטיח את רישום בעלותכם בנכס? פנו אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בישראל. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לקהילת לקוחותיו המרוצים של עו"ד אלקיים.

רישום בית משותף
רישום בית משותף
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא רישום בית משותף

רישום בית משותף הוא הליך פרוצדורלי מהותי שנערך על ידי הקבלן ו/או עורך הדין מטעם הקבלן, במסגרתו הוא מבצע רישום של הזכויות במקרקעין מסוים בפנקס הבתים המשותפים, ומייחד דירה לכל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין.

על פי חוק המכר דירות על הקבלן לבצע פרצלציה תוך שנה ממועד מסירת הדירה, ורישום זכויות מלא תוך חצי שנה ממועד ביצוע הפרצלציה, כך שבפועל יוצא שנה וחצי ממועד מסירת הדירה. לעיתים קרובות הרישום לא מתבצע, והדבר מוביל להפסד כספי בהמשך.

רישום בית משותף חשוב במיוחד מכמה סיבות: הראשונה היא שרישום מוסדר במקרקעין מעלה את שווי הדירה הנמכרת שכן יש וודאות בנוגע לזכויותיה. השנייה היא שרישום בית משותף מאפשר לקחת משכנתא בגין רכישת הדירה, ולעיתים קרובות אין רישום מוסדר לא ניתן יהיה לקחת משכנתא.

אם אתם רכשתם דירה מקבלן – התשלום הראשוני שבוצע לעורך הדין של הקבלן אמור לספק את התשלום הנדרש בגין רישום הדירה. לעיתים קרובות, אם הקבלן פשט את הרגל ו/או עורך הדין לא מבצע את תפקידו כנדרש, הרי שביצוע רישום בית משותף תלוי במורכבות הרישום ומספר היחידות.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין