רישום בית משותף הינו הליך קריטי וחשוב עבור רוכשי דירות בבניין. ללא פיקוח קפדני מצד בעלי הדירות, רישום הדירות בפנקס הבתים המשותפים עלול להתעכב ולהידחות, מה שייצור עבורם בעיות כבדות משקל בהמשך הדרך. היכן רושמים בתים משותפים? מה החשיבות של רישום זה? אילו חובות מוטלות על הקבלן לעניין רישום בתים משותפים בפנקס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
רישום נכסים בטאבו
כידוע, הבעלות בנכסים אינה נמדדת לפי החזקה בנכס, אלא לפי מרשם הבעלות. מדינת ישראל, ככל מדינה אחרת, מנהלת מרשם מקרקעין מפורט. במרשם זה מוסדרות הזכויות בכל שעל ושעל בשטחי מדינת ישראל. במרשם, הנקרא גם "הטאבו", מפורט איזה נכס שייך למי, אילו שעבודים ועיקולים חלים על כל נכס, רשומות זיקות הנאה במקרקעין ועוד. הרישום במרשם המקרקעין אינו תיאורי, אלא מחייב.
כלומר, הוא לא נועד רק לפרט אודות זכויות קיימות אלא הוא זה אשר מגדיר את הזכויות במקרקעין והן נקבעות על פיו. על כן, ישנה חשיבות רבה לרישום מפורט ומדויק במרשם המקרקעין, שכן המרשם הוא מקור הסמכות העליונה ביחס לבעלות במקרקעין בישראל.
פנקס הבתים המשותפים
כאמור, הטאבו, הלא הוא מרשם המקרקעין, מסדיר את כלל הזכויות בנכסים בישראל. ישנם מספר מרשמים שונים המתנהלים במרשמים שונים:
פנקס הזכויות – שבו מתנהלים מקרקעין מוסדרים שאינן רשומות בפנקס הבתים המשותפים. בדרך כלל מתאים לרישום של בתי קרקע, אך לרוב משמש לרישום של מושע בין מספר בעלים בחלקה.
פנקס השטרות – פנקס שבו רשומים מקרקעין שאינם מקרקעין מוסדרים. נפוץ בעיקר באזורי יהודה ושומרון, חלקים רבים בירושלים ומקומות נוספים.
אולם ביחס לזכויות בבנייני מגורים, קיים מרשם נוסף, מפורט יותר.
מרשם זה, הנקרא פנקס הבתים המשותפים, נועד להתמודד עם הסיטואציה המיוחדת שיוצרים בניינים, הקרויים בפי החוק בתים משותפים.
בית משותף יוצר סיטואציה מורכבת יותר מבחינת רישום, שכן דיירים רבים חולקים בעלות באותו תא שטח. עם זאת, לא מדובר בבעלות משותפת אלא כל אחד מהם רשום כבעלים של דירה על גבי אותה קרקע.
כמו כן, דיירי הבניין חולקים שטחים משותפים המשרתים את כלל דיירי הבניין והבעלות בשטחים אלו מחולקת ביניהם. פנקס הבתים המשותפים יודע להתמודד עם מורכבויות אלו ולרשום את הזכויות בבית המשותף באופן ברור ופשוט יחסית.
חובות הקבלן ברישום בית משותף
נוכחנו לדעת כי בתים משותפים נרשמים בפנקס הבתים המשותפים, שהוא אחד מהמרשמים המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ולא בפנקס הזכויות. החובה לפעול לרישום הבית המשותף בפנקס, מוטלת על הקבלן. בעת קניית דירה מקבלן, חוק המכר (דירות) – 1973 מגדיר מהן חובות הקבלן ביחס לרישום הבית המשותף.
סעיף 6ב(א)(2) לחוק קובע כי חובתו של הקבלן לדאוג לרישום הבית המשותף בפנקס תוך שנה ממועד מסירת הדירה לקונה או מיום רישום הקרקע בפנקסי המקרקעין, לפי המאוחר מבין השניים.
בנוסף, על הקבלן לדאוג לרישום זכויות הקונים בפנקס הבתים המשותפים תוך חצי שנה מיום רישום הבית בפנקס או מיום מסירת הדירה לקונה, לפי המועד המאוחר.
אם כן, על הקבלן לרשום את הנכס בפנקס הבתים המשותפים תוך שנה. לאחר מכן, עליו לרשום את זכויותיו של כל בעל דירה ספציפי, תוך חצי שנה מיום מסירת הדירה או מיום רישום הבית המשותף.
חשוב להדגיש שהקבלן לא יוכל לקבוע בחוזה פרקי זמן משמעותיים יותר והוא כפוף למסגרת הזמנים הקבועה בחוק.
חשוב להבין כי הליך רישום בית משותף בפנקס, וכן רישום זכויות הקונים בבית המשותף, הינו הליך פרוצדורלי מורכב וביורוקרטי.
על כן, קיים חשש משמעותי שהקבלן לא יעמוד במסגרת הזמנים האמורה ויחרוג ממנה. תפקידם של הקונים לוודא כי הקבלן אכן יעמוד במסגרת הזמנים שהחוק מקציב לו ובמקרים בהם הוא לא עומד במסגרת זמנים זו, לנקוט בהליכים הנדרשים כנגדו.
תוכלו לוודא כי הקבלן אכן עומד בלוחות הזמנים בעזרת ייעוץ משפטי מקצועי.
עורך דין מקרקעין אשר ייצג אתכם בהליך יעמוד אל מול הקבלן וידאג לרישום הזכויות בזמן. במקרה הצורך, עורך הדין יפעל כנגד הקבלן וימנע ממנו להתחמק מביצוע הפעולות הדרושות לרישום הנכס.
למה חשוב לרשום בית משותף במרשם
ייתכן שאתם שואלים את עצמכם מדוע בכלל חשוב לרשום את הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. האם לא די בחוזה המכר שנחתם אל מול הקבלן כדי להוכיח את הבעלות שלכם בדירה?
התשובה היא שהחוזה אכן לא מספיק לצורך הוכחת בעלות.
חוזה מכר נחשב, מבחינה משפטית, להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. החוזה אינו יוצר את הזכות עצמה, אלא מהווה התחייבות של המוכר להעביר את הזכויות לקונה.
רק רישום הזכויות במרשם מקנה את הזכויות במקרקעין ונחשב לביצוע עסקה. לכן, כל עוד לא תירשמנה זכויותיכם במרשם, הזכויות הקנייניות לא תעבורנה אליכם באופן מלא.
יש לציין כי הפסיקה עידנה כלל זה ואת המשמעויות הנובעות ממנו והגנה על זכויות קונים שלא רשמו את העסקה במרשם.
ובכל זאת, ללא רישום בפנקס של הבית המשותף, הזכות הקניינית לא תעבור במלואה. הדבר עלול לפגוע בכם באופן משמעותי במקרים של עסקאות סותרות או טענות בעלות נוגדות, אשר לא תוכלו להציג כנגדן את הבעלות הרשומה שלכם במקרקעין.
נמצאנו למדים כי היעדר רישום בית משותף במרשם עלולה ליצור סתירות ומחלוקות סביב הבעלות בנכס. כמו כן, בהיעדר רישום של הבית המשותף בפנקס, תתקשו לבצע עסקאות בדירה.
לא תוכלו למכור דירת מגורים ואף לא לקחת משכנתא כנגדה, בהיעדר אישור זכויות בנכס מלשכת רישום המקרקעין.
הסיבה העיקרית האחרונה שניתן למנות אותה היא לרישום בטאבו יש ערך כספי ניכר – שכן דירות שרשומות בטאבו ולא בחברה משכנת או במנהל יש להן ערך כספי גבוה יותר לאור העובדה שלא צריכים להסתמך ולבקש אישור לכל פעולה במקרקעין.
רישום בית משותף – מה עוד חייבים לדעת?
לסיכום, יש לרשום זכויות בבתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים. הפנקס מהווה סמכות עליונה בכל הקשור לזכויות קנייניות בבניינים בישראל. בהיעדר רישום שכזה, תוכלנה להתעורר שאלות בקשר לבעלות שלכם בנכס ואף תתקשו לבצע עסקאות עתידיות בנכס.
חובת רישום הנכס בפנקס מוטלת על הקבלן. זאת, בהתאם לסעיף 6ב לחוק המכר (דירות). עם זאת, בעלי הדירות נדרשים לוודא כי הקבלן אכן מקדם את רישום הדירות על שמם. ווידוא זה מתבצע בעזרת שירותיו של עו"ד מקרקעין, המלווה את בעלי הדירות.
רכשתם דירה והזכויות עדיין לא נרשמו על שמכם? ניתן לפנות לעו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, לבדיקת מצב הרישום ולפעולה מול הקבלן ומול לשכת רישום המקרקעין.
