תיקון שומה עשוי להחזיר מס ששולם ביתר, אך הוא יכול גם לחשוף חבות נוספת. לכן לפני הגשה בודקים את השומה כולה, את מועד תחילת ארבע השנים, את עילת התיקון ואת המסמכים שמוכיחים אותה. מדריך זה מעודכן לאוגוסט 2026 ומציג את המסלול המעשי, את ההבדל מהשגה ואת המקורות הרשמיים.
מה קובע סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין?
הסעיף מקנה למנהל סמכות לתקן שומה שנערכה לפי הוראות החוק, באחד משלושה מצבים:
- עובדות חדשות: נתונים שלא היו בפני המנהל בעת עריכת השומה ועשויים לחייב במס או לשנות את סכומו.
- הצהרה בלתי נכונה: הצהרה שמסר המוכר ושיש בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
- טעות בשומה: טעות משפטית, עובדתית או חישובית הרלוונטית לתוצאה, לפי נסיבות המקרה.
די בכך שאחת העילות מתקיימת, אך עצם העלאת טענה אינה מבטיחה שהשומה תתוקן. יש להציג קשר ברור בין העובדה או הטעות לבין סכום מס השבח או מס הרכישה המבוקש. לנוסח החוק ולעדכוניו ניתן לעיין במאגר החקיקה הלאומי של הכנסת.
תוך כמה זמן ניתן לבקש תיקון שומה?
לפי סעיף 85, התקופה הרגילה היא ארבע שנים מיום שהשומה העצמית אושרה, או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין. אין להסתפק בספירה משוערת ממועד העסקה: יש לבדוק את הודעת השומה ואת סוג השומה בפועל.
רשות המסים מציגה לציבור את הכלל המעשי שלפיו מגישים כאשר טרם חלפו ארבע שנים ממועד קבלת השומה מהמשרד האזורי. מאחר שהנוסח המחייב הוא נוסח החוק, במקרה שבו המועד קרוב או שנוי במחלוקת מומלץ לחשב אותו לפי מסמכי התיק ולא לדחות את ההגשה.
האם אפשר לתקן שומה לאחר ארבע שנים?
כן, קיימת סמכות להאריך את המועד לפי סעיף 107 לחוק. בית המשפט העליון קבע בעניין רייך כי הסמכות להאריך “כל מועד” יכולה לחול גם על תקופת ארבע השנים שבסעיף 85. עם זאת, זו סמכות שבשיקול דעת, והשימוש בה אמור להיעשות במשורה.
מי שמבקש ארכה צריך להסביר ולתמוך במסמכים מדוע הבקשה לא הוגשה בזמן; לא די להראות שקיימת טעות מהותית בשומה. רשות המסים מפרסמת לשם כך את טופס 899 והנחיות לבקשת ארכה. אישור הארכה, אם יינתן, מאפשר לבחון את בקשת התיקון לגופה ואינו מהווה אישור אוטומטי לתיקון השומה.
תיקון שומה או השגה: מה ההבדל?
זהו ההבדל החשוב ביותר מבחינה מעשית:
| מסלול | מתי הוא מתאים | המועד הרגיל | טופס |
|---|---|---|---|
| השגה לפי סעיף 87 | כאשר התקבלה שומה של המנהל וחולקים עליה | 30 יום ממסירת הודעת השומה, בכפוף לאפשרות לבקש ארכה | 7013 |
| תיקון לפי סעיף 85 | כאשר לאחר השומה התגלו עובדות חדשות, הצהרה לא נכונה או טעות בשומה | ארבע שנים לפי נקודת המוצא שבחוק; לאחר מכן נדרשת בקשת ארכה | 7085 |
| ערר לפי סעיף 88 | כאשר חולקים על החלטת המנהל בהשגה | ככלל 30 יום ממסירת ההחלטה | הליך בפני ועדת הערר |
בחירת מסלול שגוי עלולה לגרום לאובדן זמן. כאשר הודעת שומה חדשה נמסרה זה עתה, אין להניח שבקשת תיקון “שומרת” את מועד ההשגה. מידע רשמי וטופס ההשגה זמינים בעמוד הגשת השגה על שומת מיסוי מקרקעין.
דוגמאות לעילות נפוצות לתיקון שומה
- היטל השבחה ששולם לאחר עריכת השומה ואשר עשוי להיות מוכר בניכוי, בכפוף לדין ולמסמכים.
- שכר טרחת עורך דין או דמי תיווך רלוונטיים שלא נכללו בחישוב המקורי.
- טעות בפרטי הזכות, בשווי, במועד הרכישה, בחלק הנמכר או בייחוס התמורה.
- אי-החלת פטור, הקלה או שיעור מס שהנישום זכאי להם, כאשר ניתן לתקן זאת במסגרת סעיף 85.
- מידע חדש על מספר הדירות, מעמד התא המשפחתי או תנאי זכאות אחרים שמשפיעים על מס הרכישה.
- טעות בחישוב השבח, בהוצאות המותרות בניכוי, בפחת או בחישוב הלינארי.
הדוגמאות אינן רשימה סגורה. כל בקשה נבחנת לפי העובדות, הדין שהיה בתוקף במועד העסקה והראיות. למידע משלים ראו גם את המדריכים באתר בנושא החזר מס רכישה, ניכויים במס שבח לפי סעיף 39 וחישוב מס שבח.
איך מגישים בקשה לתיקון שומה: שלב אחר שלב
- מזהים את השומה: מספר שומה, סוג המס, המשרד האזורי, תאריך השומה וסוגה.
- בודקים את המועד: מחשבים את ארבע השנים לפי החוק. אם חלפו, מכינים גם בקשת ארכה מנומקת בטופס 899.
- מגדירים את העילה: עובדות חדשות, הצהרה בלתי נכונה או טעות בשומה.
- מחשבים את התוצאה: מציגים את המס לפי השומה הקיימת, את המס המבוקש ואת הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
- מצרפים אסמכתאות: הסכם, הודעת שומה, קבלות, חשבוניות, אישורי תשלום, חישוב מס מתוקן וכל מסמך שמוכיח את הטענה.
- מגישים ושומרים אישור: בקשה מלאה בטופס 7085, באופן המקוון או בדרך שמאפשרת רשות המסים לפי זהות המגיש והייצוג.
- עוקבים אחר קליטה והחלטה: אישור שליחת טופס אינו בהכרח אישור שהבקשה נקלטה כתקינה או התקבלה לגופה.
העמוד הרשמי של רשות המסים כולל את טופס 7085, תנאי ההגשה ורשימת המסמכים. חייבים שאינם מיוצגים יכולים להשתמש גם בשירות המקוון להגשת השגה או בקשת תיקון שומה. עורך דין מייצג מגיש באמצעות המערכת הייעודית בהתאם לכללי הרשות.
אילו מסמכים כדאי לצרף?
- הודעת השומה הקיימת והשומה העצמית שהוגשה.
- הסכם המכר וכל נספח או תיקון רלוונטי.
- חישוב מס מתוקן, כולל השוואה מספרית לחישוב המקורי.
- חשבוניות וקבלות מקוריות או העתקים תקינים עבור ההוצאות הנטענות.
- אישור תשלום היטל השבחה, שכר טרחה, תיווך או הוצאה אחרת לפי העילה.
- מסמכים שמוכיחים את העובדה החדשה ואת המועד שבו התגלתה.
- ייפוי כוח מתאים כאשר הבקשה מוגשת באמצעות מייצג או עבור תאגיד.
- בבקשת ארכה: ראיות שמסבירות מדוע לא ניתן היה להגיש בזמן.
בקשה טובה אינה רק אוסף מסמכים. עליה לחבר בין העובדה, הוראת הדין, החישוב והסעד המבוקש באופן שניתן לבדיקה.
האם בקשת תיקון עוצרת גבייה, ריבית או קנסות?
לא בהכרח. טופס 7085 הרשמי מבהיר שבקשת תיקון אינה מפסיקה כשלעצמה חיובי ריבית, הצמדה וקנסות לגבי מס שלא שולם, ושסכומים שאינם שנויים במחלוקת כפופים להליכי הגבייה. לכן יש לציין במדויק את הסכום שאינו שנוי במחלוקת ולטפל בנפרד בכל בקשה לעיכוב, פריסה או הקלה, ככל שנדרשת.
מה קורה לאחר ההגשה?
רשות המסים בודקת תחילה את תקינות הבקשה ואת המסמכים. אם הבקשה מתקבלת, נשלחת הודעת שומה מתוקנת. התיקון יכול להקטין את המס, להגדיל אותו או להשאירו ללא שינוי. החזר מס, ככל שנוצר, מטופל בהתאם להוראות החוק, לתשלומים שבוצעו ולחובות או קיזוזים רלוונטיים.
חשוב לזכור שסעיף 85 פועל לשני הכיוונים: פתיחת שומה לבקשת הנישום אינה מבטיחה שרק הרכיב המיטיב ייבחן. לפני הגשה כדאי לבצע בדיקת סיכונים של מלוא השומה, ובפרט של נתוני הבעלות, הפטורים, ההוצאות וההצהרות המקוריות.
בדיקה משפטית לפני תיקון שומת מס שבח או מס רכישה
משרד אושר אלקיים עוסק בעסקאות מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. הבדיקה כוללת בחינת המועד, בחירת המסלול הנכון, בניית חישוב מס מתוקן, איסוף אסמכתאות וניסוח הבקשה. כאשר חלפו ארבע שנים, נבחנת בנפרד גם התשתית לבקשת ארכה לפי סעיף 107.
המידע במדריך הוא כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או חישוב מס פרטני. הוראות החוק, הפסיקה ונהלי רשות המסים עשויים להשתנות, ובמקרה של סתירה גובר הדין המחייב.
מקורות רשמיים שנבדקו: חוק מיסוי מקרקעין במאגר החקיקה הלאומי; שירות רשות המסים לטופס 7085; שירות ההגשה המקוון; טופס 899; שירות ההשגה וטופס 7013; פסק הדין בעניין רייך והדיון הנוסף שדחה את הבקשה לשנותו.
