ישראלים רבים מעבירים נכסים במתנה, מתוך הנחה שהעברת הנכס תהיה פטורה ממס, ומופתעים לגלות כי הם נדרשים לשלם מאות אלפי שקלים על ההעברה. מתי מתנה אכן פטורה ממס שבח לפי חוק? מהי הגדרת החוק לקרוב העומד בתנאי הפטור? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
האם מתנה חייבת במס שבח?
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין חייבת במס שבח. מוכר הזכות חייב לשלם מס על השבח שצבר בעסקה. עם זאת, רבים לא יודעים כי הגדרת "מכירה" בחוק הינה הגדרה מרחיבה במיוחד, וכך קובע החוק:
"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;" (ס' 1 לחוק מיסוי מקרקעין)
החוק אף ממשיך ומרחיב את הגדרת מכירת הזכות במקרקעין, למכירת זכות לקבל זכות ועוד, אולם אין זה מענייננו בשלב זה. אנו נתמקד בהוראת החוק, לפיה מכירה כוללת העברת זכות במקרקעין ללא תמורה, כלומר במתנה. אם כן, לפי חוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה במתנה לבן משפחה חייבת במס שבח.
כשם שמכירה בכסף של דירה חייבת במס, כך גם העברת זכות ללא תמורה, דהיינו במתנה, חייבת במס. ייתכן שתשאלו כיצד ניתן לשלם מס שבח במקרה שכזה, שכן השבח מחושב כהפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס. תהיה שכזו אכן מתבקשת, אך קריאה מדוקדקת של לשון החוק מלמדת כי לא מחיר המכירה הוא הקובע, אלא שווי המכירה.
שווי המכירה מוגדר בסעיף 17 לחוק באופן הבא:
"שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום." (ס' 17 לחוק מיסוי מקרקעין)
אם כן, השבח אינו נקבע לפי מחיר המכירה אלא לפי שווי המכירה, שהוא שווי השוק של הדירה ביום המכירה. שווי זה ייקבע לפי הערכת שמאי מוסמך. חשוב לציין כי במקרים רבים אנשים מעדיפים לוותר על שמאות של שמאי מוסמך. לרוב ניתן לוותר עליו אם מעוניינים להשוות למכירות אחרות בחלקה, אך אם הערכת הצדדים תהיה נמוכה במיוחד, הצדדים עשויים למצוא את עצמם משלמים קנסות, ריביות ואף קנסות עונשיים על הפער בין ההערכות שלהם.
כך, למשל, אם אדם רכש דירה ב-2 מיליון שקלים, נתן אותה במתנו לחברו הטוב ושוויה ביום העברת הזכות עמד על 3 מיליון שקלים, השבח החייב במס יעמוד על 1 מיליון שקלים. בהנחה שלא הוצאו כל הוצאות המותרות בניכוי על הדירה, נותן המתנה יתחייב בתשלום 250 אלף שקלים למס הכנסה, למרות שהוא לא הרוויח ולו שקל אחד על מכירת הדירה. מכל האמור עולה כי העברת דירה במתנה חייבת במס. החוק קובע חובת תשלום מס שבח על העברת דירה בתמורה ושלא בתמורה כאחד. אולם כפי שנראה מיד, אכן ייתכנו מקרים בהם העברת דירה במתנה תהיה פטורה ממס.
פטור ממס מתנות לקרובים – סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 62 מעניק פטור מיוחד ממס שבח להעברת דירה במתנה לקרוב. הסעיף קובע בפשטות כי:
"מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס" (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין). לפי סעיף זה, העברת דירה לקרוב ללא תמורה פטורה ממס שבח. כמובן שהסעיף לא נגמר כאן, שכן יש להגדיר מיהו קרוב לעניין זה. על כן, הסעיף ממשיך ומורה כי:
"לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1." (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין). סעיף 62 שולח אותנו חזרה לסעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות, שם ניתן למצוא את הגדרת "קרוב".
נשים לב כי הסעיף לא מפנה לכל הגדרת "קרוב", אלא דווקא לסעיפים 1 ו-2 של אותה ההגדרה. נביט בסעיפים אלו:
" "קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;"
הסעיף מגדיר, אם כן, את בן זוגו של אדם, הוריו, סביו וסבתותיו, ילדיו, וילדי בן זוגו של כל אדם כקרוביו. כמו כן, בן הזוג של כל אחד מאותם קרובים נחשב לקרוב אף הוא. שימו לב – הורים וילדים אכן מוכרים כקרובים לעניין העברת דירות בפטור ממס. לעומת זאת, העברת דירה במתנה בין אחים לא פטורה אוטומטית ממס שבח. ישראלים רבים מאוד, רבים מידי, נופלים לבור זה ונפגעים מתאונת מס בלתי צפויה – אותם אנשים מעבירים במתנה דירות בין אחים מתוך אמונה כי העברה זו תהא פטורה ממס, בזמן שבפועל מדובר בעסקה החייבת במס לכל דבר ועניין.
חשוב לציין כי החוק אמנם אינו מעניק פטור גורף ממס למתנות בין אחים, אולם פטור מסוים אכן ניתן בחוק, וייתכן כי הוא המקור לבלבול של אותם אנשים שלא הסתייעו בשירותיו של עורך דין מקרקעין טוב מספיק. על כל פנים, הסעיף ממשיך ומסיים בהוראה הנוגעת למתנות בין אחים:
" וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה" (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין)
אם כן, הסעיף קובע מקרה ספציפי בו מתנות מקרקעין בין אחים תהיינה פטורות ממס. מתנה של אח לאחותו תהיה פטורה ממס, רק אם האח קיבל את אותה דירה במתנה או בירושה מהוריו. בכל מקרה אחר, המתנה תיחשב לעסקת מכר החייבת במס.
סיכום סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין
נסכם בנקודות קצרות את סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי הסעיף, כל אחת מהעסקאות הבאות תהיה פטורה ממס שבח:
- העברת דירה במתנה להורים או לילדים פטורה ממס
- העברת דירה במתנה לבן זוג, לבן זוג של הורה או לבן זוג של ילד
- העברת דירה במתנה לאח או אחות, בתנאי שהדירה התקבלה מההורים בירושה או במתנה
בכל אחד מהתרחישים הללו, העברת הדירה תהיה פטורה ממס שבח. בכל מקרה אחר, המתנה תיחשב למכירה וממילא תהיה חייבת במס שבח.
משרד עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים להעביר דירה במתנה? חוששים להיפגע מתאונת מס? מחפשים עו"ד מקצוען שימנע מכם ליפול לבורות לא צפויים? צרו קשר עם עורך דין אושר אלקיים ותהנו משירותי עו"ד מיסוי מקרקעין מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין. קבעו פגישה ראשונית במשרדו, וחסכו כל שקל במס שאתם לא צריכים לשלם.
