המדריך שלהלן מתמקד בבדיקת הפטור ובחישוב מס השבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה. לעצם קבלת הדירה ראו מס ירושה על דירה; להכנות למכירה ולמסמכים ראו מכירת דירת ירושה.
האם משלמים מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה?
אם אחד התנאים אינו מתקיים, המס מחושב על השבח הריאלי שנצבר ממועד רכישת הדירה בידי המוריש ועד המכירה, לאחר הוצאות מותרות, הצמדה והוראות החישוב החלות לפי מועדי הרכישה. גם חלקים בדירות נוספות עלולים להשפיע ולכן יש לבדוק את מצבת הזכויות במועד הפטירה.
מקור רשמי: עמדת רשות המסים משנת 2026 לעניין סעיף 49ב(5)
פטור ממס שבח בירושה
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שלושה תנאים מצטברים, כאשר התקיימותם תעניק ליורשים פטור ממס שבח במועד מכירת הדירה על ידם – אפילו אם יש ברשותם דירה/דירות נוספות.
נניח כי יש בבעלותכם דירה אחת. קיבלתם דירה נוספת בירושה ואתם רוצים למכור אותה. האם תהיו חייבים במס שבח שכן יש בבעלותכם כרגע 2 דירות? תשמחו לדעת שהתשובה לשאלה זו עשויה להיות שלילית.
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח, אם המוריש היה פטור ממס לו הוא בעצמו היה מוכר אותה, לפי הפטורים האמורים.
לשם קבלת הפטור על היורש והמוריש יש לקיים את התנאים המצטברים הבאים:
- "המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש" – כלומר – קבלת דירה מאת דודה, חבר, ואפילו חמך או גיסתך – לא יאפשרו קבלת פטור ממס שבח בעת המכירה.
- "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד" – כלומר – החזקה של יותר מדירה אחת אוטומטית תבטל את הפטור! לכן, במסגרת תכנון של העברה בין דורית, עליכם לתכנן כך שלמוריש תהיה דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה" – כלומר, על היורשים לעמוד בתנאים נוספים שקובע החוק למכירה – כמו למשל שמדובר בדירה בפועל, שעברה תקופת הצינון הנדרשת בחוק, שאין ברשותו חלק העולה על 1/3 דירה, וכן כל מגבלה אחרת מכוח הדין.
אם עמדתם בכל התנאים הללו – ברכותינו! אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח בעת המכירה.
מי זכאי לפטור מס שבח בירושה
חשוב לשים לב: הפטור לפי סעיף 49ב(5) חל רק כאשר המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש (ילד, נכד וכו') או בן זוג של צאצא (כגון כלה או חתן). אם המוריש הוריש את הדירה לחבר, לאח או לבן משפחה אחר שאינו נמנה עם קבוצה זו, היורש לא יוכל ליהנות מפטור זה, גם אם המוריש עצמו היה פטור במכירה. ייתכן שהיורש יהיה זכאי לפטור אחר מכוח מצבו שלו.
מה קורה אם היו למוריש כמה דירות
ככל שהיו בבעלות המוריש כמה דירות ולא נתמלאו התנאים לדירת מגורים מזכה עבורו, הרי שהדירה תהיה חייבת במס שבח. מס השבח יחושב, כאמור, לפי הפער שבין הסכום בו רכש המוריש את הדירה לבין הסכום בו אתם מכרתם אותה. זאת, מכיוון שסעיף 4 לחוק קובע כי הורשה אינה מכירה.
יחד עם זאת – אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 – ניתן יהיה לקבל חישוב מס ליניארי – שבמקרים מסוימים עשוי להפחית באופן משמעותי את סכום מס השבח לתשלום.
חישוב מס שבח בדירת ירושה
כאשר הדירה חייבת במס שבח, חישוב המס לא יהיה פשוט כל כך. מהרווח ינוכו הוצאות שהוצאו עבור הדירה, החל מדמי תיווך ושירותים משפטיים וכלה בשיפוצים שנעשו בבית. סכום המס בפועל יחושב על פי הרווח הנקי בלבד.
מתי כדאי למכור דירת ירושה?
היום! וברצינות – אם הדירה נרכשה לפני זמן רב מאוד, הרי שהמתנה משמעותה צבירת תקופת שבח נוספת לחישוב הליניארי, שמתחילה משנת 2014.
כלומר – המתנה למכירת הדירה מכל סיבה שהיא – כמו פינוי שוכר מהדירה, קבלת דמי שכירות, התחשבנות פנימית בין היורשים – כל אלה תוקעים מקלות בגלגלים של העסקה, ומטילים מס שבח נוסף כל עוד לא נמכרה הדירה.
איך מוכרים דירת ירושה?
מכירת דירת ירושה מומלץ לערוך באמצעות הליך של התמחרות – במסגרתו עורך דין מקרקעין יערוך התמחרות בין מספר מציעים, במטרה להשיג את התמורה הגבוהה האפשרית.
אם אתם שוקלים למכור את דירת הירושה – אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו ואנו נשמח להעמיד לשירותכם את מלוא השירותים המשפטיים הנדרשים למכירת הדירה.
רוצים למכור דירה בירושה? בואו אלינו
יש לכם נכס שקיבלתם בירושה ואתם מעוניינים למכור אותו מבלי לשלם מס שבח שלא לצורך, או לפחות להפחית את התשלומים הדרושים? פנו אלינו אל משרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין.
המשרד מלווה יורשים במכירת דירות ירושה לאורך כל הדרך: משא ומתן, ניסוח החוזים, בדיקת הזכאות לפטורים ותכנון חבות מס השבח. אתם מוזמנים לפנות אלינו.
