מכירת דירה מחיר למשתכן 2024

מכירת דירה של מחיר למשתכן הינה עסק מורכב. על פי כללי פרויקט דירה בהנחה, הכולל פרויקט מחיר למשתכן, פרויקט מחיר מטרה ופרויקט דיור בהישג יד, אסור למכור דירה בה זכיתם ב-7 השנים שלאחר הזכייה או ב-5 השנים לאחר קבלת טופס 4.

עם זאת, ניתן לפנות במצבים שונים לוועדת החריגים של התוכנית, המאשרת את מכירת הדירה. מי שמכר דירה לפני המועד המותר, צפוי להיקנס על ידי משרד הבינוי והשיכון.

 

מכירת דירה של מחיר למשתכן לפני הזמן

במדינת ישראל יש למעלה מ-120,000 זוכים אשר זכו בדירת מחיר למשתכן (ו/או מחיר מטרה ו/או דירה בהנחה), וחלקם קיבלו את הדירה. מכירת דירת מחיר למשתכן לפני הזמן עשויה לגרור חיוב בקנס של 450,000 ₪, ואפילו בסכום גבוה בהרבה מעבר לכך!

מחיר למשתכן הינו מיזם הנחות בדיור שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון. הפרויקט רץ במשך לא מעט שנים עד שהוחלף בפרויקט מחיר מטרה וכיום מוגרלות דירות מוזלות במסגרת פרויקט "דירה בהנחה" שמקדם משרד הבינוי והשיכון.

לכל הפרויקטים מטרה משותפת – למכור למי שעומדים בתנאי הזכאות דירות בזול ולגרום לזוגות לא לקנות דירות בשוק החופשי אלא להמתין לזכייה בדירה בהנחה.

לכך אמורות להיות שלוש השלכות:

  1. הראשונה, שהזוגות הזכאים יוכלו לקנות דירות במחירים נוחים יחסית, שמשקפים הנחה שתאפשר לזוגות צעירים וזכאים לרכוש דירה במחירים זולים יותר מהשוק החופשי – בסכומים של מאות אלפי שקלים ואפילו מיליוני שקלים.
  2. השנייה והחשובה יותר מבחינת הרשויות, היא הפחתת הביקוש לדירות בשוק החופשי, מה שיכול למתן את עליית מחירי הדירות, ואמור להוריד את המחירים לכלל האוכלוסיה ולא רק לזוכים בהגרלה.
  3. השלישית, היא התערבות ממשלתית בתחום הדיור. זה לא סוד שמחירי הדירות בישראל בשנת 2023 עולים כל הזמן, לכן הממשלה רוצה להפגין בפני הציבור כי היא עושה פעולות אקטיביות שנועדו להפחית את מחירי הדירות.

האופן בו מתנהלים הפרויקטים דומה אף הוא. המדינה מפרסמת מכרז לדירות באזורים שונים במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה. כל מי שעומד בתנאי הזכאות לפרויקט ומעוניין בדירה באזורים בהם פורסמו המכרזים יוכל להירשם למכרז ולהיכנס להגרלה.

משרד הבינוי והשיכון עורך הגרלה בין כל הזכאים שנרשמו למכרז ומי שזכו בהגרלה יוכלו לרכוש דירה בהנחה משמעותית, לרוב של 20% או של 300 אלף שקלים ממחיר השוק, ובמקרים מסוימים כמו במחיר למשתכן בראשון לציון או מחיר למשתכן במודיעין – הנחות של יותר משני מיליון שקלים לדירה!

על פי רוב, הדירות בכל פרויקט מחולקות לדירות המיועדות לבני המקום ולדירות המיועדות לכלל הזכאים. הדירות המיועדות לבני המקום יוגרלו בין זכאים שהם בני המקום, כלומר שגרו בו בלפחות 4 מתוך 10 השנים האחרונות.

שאר הדירות יוגרלו בין כלל הזכאים, כולל בני המקום שלא זכו בהגרלה לבני המקום. מי שזכו בהגרלות יהיו זכאים לרכוש את הדירות מהקבלן הבונה את הפרויקט. ככל שהם יבחרו לרכוש את הדירה, יחול עליהם איסור למכור את הדירה בשנים הקרובות.

מי שימכור את הדירה לפני חלוף הזמן המוגדר בתקנון הפרויקט, ייקנס על ידי משרד הבינוי והשיכון. לקריאת המאמר שלנו בנושא קנס דירה במחיר למשתכן – קראו כאן. גובה הקנס בו ייקנסו מוכרים משתנה בין הפרויקטים השונים אך יכול להגיע ל-450,000 ₪ ויותר מכך!

להלן דוגמה של כתב התחייבות שניתן למשרד הבינוי והשיכון, בו מצהירים הרוכשים כי אם יפרו את התחייבותם, יחובו בתשלום של 450,000 ₪ קנס!

אם כן, מדובר בסכומים גבוהים במיוחד ולא תרצו להסתבך עם קנסות שכאלו. לכן, לא כדאי למכור דירה של מחיר למשתכן לפני חלוף הזמן הקבוע בתקנון.

ונדגיש – האיסור הוא על מכירת דירה במחיר למשתכן – הוא כולל העברה כלשהיא בזכויות, לרבות העברה של זכויות בתמורה ו/או שלא בתמורה ו/או שבתמורה מופחתת! כלומר גם אם חשבתם להעביר לילדכם או בן משפחה – חל איסור מוחלט ללא קבלת אישור!

 

המלצות למכירת דירה מחיר למשתכן – מה חייב לדעת?

בעת מכירת דירה מחיר למשתכן  ישנם מספר נושאים עקרוניים שמומלץ מאוד לדעת על מנת להימנע מתשלומים מיותרים. להלן חלק מהנושאים שמשרדנו דוגל שיש לתת להם משקל מיוחד בטרם מכירת הדירה:

 

מס שבח במכירת דירה מחיר למשתכן

זה לא סוד שמי שרכש את הדירה במחיר למשתכן רוכש דירה במחיר שהוא נמוך ממחיר השוק – לעיתים במאות אלפי ומיליוני שקלים. יחד עם זאת, בעת מכירת הזכויות בדירה, מומלץ מאוד לבחון שבעתיים את היבט מס השבח על מנת להיות בטוחים.

מוקש מס שבח במכירת דירה מחיר למשתכן נמצא בעיקר בחישוב תקופות הפטור! כלומר – הרבה רוכשים חושבים שאם עברה תקופת האיסור של 5 או 7 שנים הרי שאפשר למכור – אבל עדיין עליכם לבחון שמתקיימים תנאי הפטור של מס שבח!

חלק מהבדיקות שחייב לבחון הם:

  1. מתי התקבל טופס 4 למבנה? – הרי שמתאריך זה יש לחכות 18 חודשים!
  2. האם יש בעלות בדירה נוספת? יש לבחון האם יש פטור בנסיבות המקרה.
  3. האם רכשתם דירה נוספת לאחר קניית הדירה? יש לבחון את התקיימות התנאים הנדרשים למכירה בפטור

 

תיווך מכירת דירה מחיר למשתכן

בעת זכייה במכרז ובחירת הדירה, רוכשים רבים נאלצים לרכוש דירה רחוק ממקום מגוריהם, ולהשכיר את הדירה ולקבל את דמי השכירות. בעת מכירה מוכרים עשויים להידרש לחתום על חוזה תיווך ו/או בלעדיות בתיווך ולהתקשר עם מתווך שימכור את דירתם.

אנו ממליצים לבחון את הסכם התיווך על ידי עורך דין מטעמכם בטרם החתימה. לא פעם הסכמי תיווך מכילים תניות לא חוקיות ו/או שמומלץ לא לחתום עליהם ועל כן נדרש עורך דין לבחינת הסכם התיווך.

 

מכירת דירה מחיר למשתכן במכרז

אם החלטתם למכור את הדירה שלכם, הרי שאתם רוצים לקבל מקסימום כסף עבור הדירה שלכם – ולא שקל אחד פחות. אם החלטתם למכור באמצעות תיווך – המתווך עשוי לציין שהוא מומחה למחירים באיזור, יודע ומכיר את כולם – אבל בפועל הוא ינסה לתווך את הדירה ולרצות גם את הקונים – מה שיכול להוריד את המחיר המבוקש.

איך ניתן להבטיח שתקבלו את המחיר הגבוה ביותר? באמצעות עריכת הליך התמחרות על ידי עורך דין.

באמצעות ההתמחרות מקבלים הצעות ממחיר מינימום הנקבע במסגרת ההליך, ומשם עולים. המחיר שיתקבל הוא המחיר המקסימלי לדירה, ובכך חסכתם עבודה מול מספר רב של גורמים (מתווכים, קונים, שוכרים, עורכי דין וכו'), חסכתם כסף, וחסכתם זמן. לקריאה נוספת אתם מוזמנים לקרוא על השירות של משרדנו למכירת דירה במכרז, ומכירת דירה בהתמחרות.

 

מתי אפשר למכור דירה של מחיר למשתכן? דוגמה מספרית

אחת השאלות החשובות ביותר של רוכשי דירות במחיר למשתכן היא מתי אפשר למכור את הדירה. הרי חלק לא מבוטל רכשו דירות אותם הם משכירים לאחרים, ולא נהנים. נבהיר כיצד עבד חוזה זה למכירת דירה של מחיר למשתכן בעזרת הדוגמאות הבאות:

  1. נניח שזכיתם בהגרלה של דירה ב-2015, חתמתם על ההסכם בשנת 2017 והתקבל טופס 4 לבניין בשנת 2020.
    מה התאריך המוקדם ביותר בו ניתן יהיה למכור? בשנת 2022! כלומר, לאחר 7 שנים ממועד ההגרלה, כי זה התאריך המוקדם ביותר.
  2. נניח שהיית הגרלה של מחיר למשתכן בשנת 2018, שקניתם דירה בהליך ללא הגרלה בשנת 2019, והדירה של מחיר למשתכן קיבלה בשנת 2023 טופס 4.
    מה התאריך המוקדם ביותר בו ניתן למכור את דירת מחיר למשתכן? בשנת 2026! כלומר 7 שנים ממועד חתימת ההסכם!
  3. נניח שזכיתם בהגרלה בשנת 2016, התקבל טופס 4 בשנת 2022. מה התאריך המוקדם ביותר שאפשר למכור בו את דירת מחיר למשתכן?
    בשנת 2023! אבל – תשומת לב שבמקרה זה עשויים לחוב במס שבח בעת מכירת הדירה של מחיר למשתכן – ועל כן יש לבחון את הנושא יחד עם עורך דין מטעמכם!

 

חשוב מאוד לציין שיש לבחון בזכוכית מגדלת את התאריכים, ולא להתבלבל, כי אם תיעשה טעות – האחריות תהיה על המוכרים בלבד. עם זאת, עורך דין מקרקעין יצירתי מספיק ידע כיצד להתגבר על המכירה גם בהתחשב באיסורים החדשים.

כמובן שעורך הדין ישמור בהקפדה מוחלטת על הוראות החוק וגם על רוח החוק, ובכל זאת ניתן למצוא את הפתרונות היצירתיים שיאפשרו את המכירה בקונסטלציה זו או אחרת.

 

מכירת דירה מחיר למשתכן לפני 5 או 7 שנים

תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן, עומדת על 5 או על 7 שנים – 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין, לפי המוקדם מבניהם.

בעבר, הייתה קבועה בתקנון אך ורק החלופה של 5 שנים מיום קבלת טופס 4. אלא שפרויקטים רבים התעכבו במשך שנים ולא אחת חלפו 5 שנים לפני שהקבלן סיים בכלל את הבניה. במטרה לאפשר לזוכים גמישות סבירה יותר ולמנוע מצבים אבסורדיים בהם הם יוכלו למכור את הדירה רק עשור לאחר הזכייה, נוספה החלופה של מכירת דירות 7 שנים לאחר הזכייה בהגרלה.

כיום, כאשר הזכיות ברוב הפרויקטים קורות עוד לפני קבלת היתר בניה, 7 השנים מהזכייה חולפות על פי רוב מספר שנים לפני חלוף 5 השנים מקבלת טופס 4. לאורך כל התקופה בה חל איסור המכירה של דירת מחיר למשתכן, תהיה רשומה הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון אשר תכליתה להרתיע קונים מלבצע עסקאות בנכס.

לכן, על הרוכשים לדעת  כי אסור למכור את הדירה בתקופה זו ועדיין חל עליה איסור המכירה של דירות מחיר למשתכן, ואם יבצעו את המכירה הרי שיחובו בקנס מוגדל, ואיסור של משרד הבינוי והשיכון לתת את אישורו.

כאמור, ישנן דרכים בהן ניתן להתגבר על איסור המכירה. אולם רצוי בהחלט להמתין עם מכירת דירת מחיר למשתכן עד לחלוף 5 או 7 השנים, לרבות פנייה לועדת חריגים של מחיר למשתכן. עם זאת, מי שירצה למכור אותה מוקדם יותר, יוכל לעשות זאת בעזרת עורך הדין הנכון והפעולות הנכונות.

בסופו של דבר, כמובן שניתן יהיה למכור את הדירה לפני חלוף 7 שנים מיום הזכייה, ככל שחלפו 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין. חשוב להדגיש כי האיסור החוקי הוא אך ורק על מכירת דירת מחיר למשתכן.  בניגוד למכירת דירת מחיר למשתכן, על השכרת דירה שכזו לא חלות כל הגבלות. מכיוון שכך, תוכלו להשכיר את הדירה שלכם גם לפני חלוף הזמן הדרוש כדי שתוכלו למכור אותה.

לפני 5 שנים מהזכייה בין 5 ל-7 שנים מהזכייה לאחר 7 שנים מהזכייה
מכירה אסורה מותר אם חלפו 5 שנים מקבלת טופס 4 מותרת
השכרה מותרת מותרת מותרת

 

ביטול איסור מכירת דירה מחיר למשתכן

כיום, בשנת 2023, המחוקק והרשויות עוסקות באפשרות לביטול איסור מכירת דירה של מחיר למשתכן – אבל אין החלטה המבטלת את תקופת הצינון. על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין לפני חתימה על מכירת הדירה.

כפי שכבר הבנתם ממאמר זה, תקנון ההגרלה אוסר על מכירת דירה מפרויקט מחיר למשתכן לפני הזמן. התקנון אמנם נוקשה במיוחד בעניין זה, אך בכל זאת ניתן לקבל החרגות ואישורים למכור את הדירה במצבים מסוימים.

מדובר במצבים חריגים יחסית ובקשות ללא הנמקה משפטית איכותית וטובה צפויות להידחות, אך ככל שנסיבות המקרה שלכם מצדיקות את ביטול האיסור על מכירת דירת מחיר למשתכן, אתם צפויים לקבל אישור למכירת הדירה.

 

פנייה לוועדה להעברת זכויות באישור בדירה בהנחה

במקרה בו אתם חייבים למכור את דירתכם, קיימת אפשרות לפנות לוועדה מיוחדת של המשרד לבינוי והשיכון שתבחן את את מכירת הדירה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק. לפרטים נוספים, מומלץ לקרוא את המאמר שלנו בנושא ועדת חריגים בקישור הבא.

 

עורך דין מכירת דירה מחיר למשתכן

כפי שכבר הבנתם, לעורך דין מקרקעין יש לא מעט עבודה בהליכי מכירת דירת מחיר למשתכן. עורך הדין למחיר למשתכן יוכל לעצב מכירה מוקדמת באופן שיעלה בקנה אחד עם התקנון או להגיש בשמכם בקשה לביטול האיסור לוועדת החריגים.

עורך הדין יבחן את המקרה הספציפי הנמצא לפניו ויחליט כיצד נכון לפעול בו. החלטתו של עורך הדין תתבסס על הציפיות שלכם מהעסקה, הצורך שלכם בעסקה וכמובן תקנון המכירה הספציפית בה זכיתם. בסופו של יום, עורך דין מקרקעין מקצועי ומיומן יוכל להבטיח את האינטרס שלכם בעסקאות בדירות מחיר למשתכן באופן שיתיישב לחלוטין עם תקנון המכירה.

 

לסיכום

לסיכום, מכירת דירת מחיר למשתכן מותרת רק בחלוף 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או בחלוף 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה, לפי המוקדם מבניהם. עם זאת, ניתן להגיש בקשה לוועדת החריגים של מחיר למשתכן למכירת דירה גם לפני התקופות האמורות.  כמו כן, בעזרת עסקאות יצירתיות עורך הדין שלכם יוכל לאפשר גם מכירה מוקדמת של הנכס.

מעוניינים למכור דירת מחיר למשתכן? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לייעץ לכם ולאפשר את המכירה גם אם מדובר במכירה מוקדמת. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה במכירה מוקדמת של דירות מחיר למשתכן ובעל ניסיון רב בתחום. פנו לשירותי המשרד ותהנו ממכירה מוקדמת של הדירה שלכם.

מכירת דירה מחיר למשתכן 2023
מכירת דירה מחיר למשתכן 2023
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה מחיר למשתכן 2024

מכירת דירת מחיר למשתכן לפני הזמן עשויה לגרור חיוב בקנס של 450,000 ₪, ואפילו בסכום גבוה בהרבה מעבר לכך!

מומלץ להיוועץ עם עורך דין בטרם ביצוע כל פעולה במקרקעין.

מומלץ לכל מי שמוכר את דירתו לבחון באמצעות עורך דינו את ההיבטים של מס השבח, את ההתקשרות מול המתווך, ואת האפשרות למכירת הדירה באמצעות הליך התמחרות.

תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן, עומדת על 5 או על 7 שנים – 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין, לפי המוקדם מבניהם.

כיום, בשנת 2023, המחוקק והרשויות עוסקות באפשרות לביטול איסור מכירת דירה של מחיר למשתכן – אבל אין החלטה המבטלת את תקופת הצינון.

על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין לפני חתימה על מכירת הדירה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין