תמא 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומלחמה. לתוכנית זו מודל עסקי ברור ותכלית חברתית חשובה. תמא 38 נחלקת לשתי תוכניות משנה – תמא 38/1 וכן תמא 38/2. מה המודל העסקי של תמא 38 והאם זה משתלם? מה ההבדל בין תמא 1 לבין תמא 2? כל זאת ועוד – במהשך מאמר זה.
תמא (תוכנית מתאר ארצית) – מטרה חברתית חשובה
עד לשנות ה-80, מבנים בישראל נבנו שלא לפי התקנים הדרושים להגנה מפני רעידות אדמה וטילים. כתוצאה מכך, מבנים רבים בישראל מצויים בסכנת קריסה ממשית במקרים של רעידות אדמה או במקרה של מלחמה ונפילת טילים.
לא מן המותר לציין כי מיקומה הגיאולוגי של ישראל – על השבר הסורי – אפריקאי הנמשך לאורך הבקעה והערבה, וכן על שבר יגור המגיע מהחופים הצפוניים אל אזור בית שאן דרך עמק יזרעאל, הופכים את ארצנו לארץ מועדת במיוחד בכל הקשור לרעידות אדמה, כך שהסכנה מקריסה המונית של מבנים הינה ממשית.
לא מכבר, העולם קיבל תזכורת כואבת עד כמה הרסניות יכולות רעידות אדמה להיות. רעידת האדמה בצפון מזרח תורכיה גרמה לנזקים בקנה מידה משמעותי מאוד ובניינים קרסו בזה אחר זה דוגמת היו מגדל קלפים. רעידות משנה כתוצאה מרעידה זו, הורגשו גם בישראל.
כדי למגן מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ולהבטיח את עמידותם אף מפני רעידות אדמה עוצמתיות יחסית, נוסדה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, הידועה בשמה תמא 38. במסגרת התוכנית, מחוזקים מבנים קיימים כך שיעמדו בתקנים המודרניים לרעידות אדמה.
לשם כך חוקקה המדינה תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה להחיל על כל מדינת ישראל תוכנית שתקל על קידום וחיזוק מבנים בכל חלקי הארץ, והטבה של זכויות בניה ותמורות מיוחדות ליזמים שיפעלו בפרויקטים אלו.
תמא 38 – מודל עסקי
חיזוק מבנים הינו עסק מורכב ויקר, ועל כן המדינה לא יכולה להכניס יד לכיס ולטפל בבעיה זו בעצמה. דירותיהם של דיירי הבניין עוברות שיפוץ מאסיבי שלא מאפשר מגורים בדירה, או הופך את החיים בה לבלתי נסבלים.
כדי שאנשים יחפצו בחיזוק המבנים למרות המחירים הכבדים של התוכנית, נדרש מודל עסקי מנצח שיעניק רווח משמעותי לכל הצדדים לתמ"א. בשל כך, פרויקטים של תמא 38 עובדים באופן הבא. הדיירים מתאגדים ומחליטים כי הם מעוניינים בתמא 38.
הם יתקשרו עם יזם ובעזרת עורך דין מקרקעין יחתמו עימו על הסכם לעבודות התמא. היזם יקבל לעצמו את הבניין וישפץ אותו. על פי רוב, היזם יממן לדיירים שכירות עבור שנות העבודה שלו בבניין שאינן מאפשרות מגורים סבירים בנכס.
שיפוץ הבניין יכלול שלוש עבודות עיקריות:
- חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה (תועלת ציבורית ממשלתית);
- הגדלת שטח הדירות (הוספת ממ"ד) והשבחת הבניין כולו (מעלית, פיתוח לובי) (תועלת לבעלי הדירות);
- הוספת דירות לבניין ומכירתן לצדדים שלישיים, מבלי שהיזם יצטרך לרכוש את הקרקע (תועלת ליזם).
ניתן לראות בקלות כיצד תמא 38 מביאה תועלת משמעותית לכל הצדדים בעסקה – ליזם, לבעלי הדירות ואף למדינה המשקיעה בפרויקט. חשוב להדגיש כי חרף השקעות המדינה והעידוד שהיא מעניקה לפרויקטים של תמא 38, הפרויקט מתחיל כיוזמה פרטית ובהיעדר רצון מצד הדיירים, פרויקטים שכאלו לא יקרו.
עם זאת, המודל העסקי הופך את תמא 38 למודל משתלם מאוד במקומות בהן הקרקע יקרה במיוחד. אולם ככל שמתרחקים מהמרכז ובעיירות פריפריאליות במיוחד, בהן הקרקע זולה יחסית, הכדאיות של התמא עבור היזם פוחתת באופן דרמטי. כך, נוצר כשל שוק מסוים לפיו דווקא במקומות בהם התוכנית הכי נצרכת, היא הכי פחות משתלמת.
תמא 38/1 לחיזוק מבנים קיימים
כזכור, תמא 38 כוללת שני מסלולים – מסלול אחד לחיזוק מבנים קיימים והשני להריסת הבניין והקמתו מחדש. תמא 38/1 הינה התוכנית לחיזוק מבנים קיימים.
התכנית רלוונטית, כמובן, אך ורק למבנים אשר נדרש בהם חיזוק מפני רעידות אדמה. וועדת התכנון המקומית היא בעלת הסמכות להחליט האם בניין זקוק לחיזוק לפי תמא 38. הוועדה אף תבחן אם חיזוק הבניין הינו בר היתכנות או שמא בלתי אפשרי להרחיב את הבניין.
היקף שיפוץ הדירות בתוכנית, תלוי במידה רבה בהסכם שנכרת בין היזם לבין בעלי הדירות. על כל פנים, השיפוץ יכלול תוספת ממ"ד לדירות ושטח כל דירה יוגדל ב-25 מ"ר לכל היותר. לרוב, היזם אף יבנה מעלית בבניין ולא אחת גם הלובי יפותח וישופץ.
היזם יוכל לבנות 2 קומות חדשות בבניין וכן חצי קומת גג. כמו כן, ביכולתו לסגור קומת עמודים בכניסה לבניין ולבנות בה דירות חדשות או להרחיב את כל קומות הבניין ולבנות אף בהן דירות נוספות. את כל הדירות החדשות ימכור היזם לצדדים שלישיים, מבלי שהוא נדרש לרכוש את שטח הבניין (אלא רק לחזק את כולו ולהרחיב את הדירות הקיימות).
כדי לפתוח בהליכי תמא 38/1, נדרשת הסכמתם של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה שלאחר הסכמתם של 66% מבעלי הדירות יוותרו מתנגדים לתוכנית, והתנגדותם תהיה בלתי סבירה, ניתן יהיה לכפות עליהם את הליכי תמא 38/1 לפי החלטת בית משפט או המפקח על המקרקעין.
תמא 38/2
לעומת תמא 38/1, בהליכי תמא 38/2 הבניין נהרס כליל ובמקומו מוקם בניין חדש. להליכים אלו נדרשת הסכמתם של 66% מבעלי הדירות. היזם יממן מגורים חלופיים לבעלי הדירות לכל אורך שנות הפרויקט. הדיירים יקבלו דירות בבניינים החדשים, כנגד דירותיהם הישנות. היזם ימכור את הדירות החדשות שבנה.
הליכי תמא 38/2 ארוכים ויקרים יותר באופן משמעותי מתמא 38/1. אולם לעיתים, רק הם אפשריים בנסיבות העניין. כמו כן, הרווח הן ליזם והן לבעלי הדירות מתמא 38/2, צפוי להיות משמעותי יותר מהרווח בתמא 38/1.
תמא 38 עם עו"ד אושר אלקיים
מפתח להצלחת הליכי תמא, הוא ליווי משפטי איכותי ומקצועי על ידי עורך דין העוסק בתחום. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן בעל ניסיון רב בליווי פרויקטים של תמא 38/1 ותמא 38/2. עו"ד אלקיים ינהל עבורכם משא ומתן אל מול היזם וישיג עבורכם את התמורה הטובה ביותר לעסקה, ידאג לכל הפן המשפטי בהליכי הבנייה וינהל הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים, ככל שיהיו כאלו. פנו אליו – ולא תתחרטו.
