חישוב פחת הינו שלב חשוב ומהותי בשומת מקרקעין, אשר מגדיל את חבות מס השבח של המוכר בעסקה. חישוב פחת הינו רלוונטי במצבים בהם הנכס היה מושכר, בין אם מדובר בנכס שהושכר לצרכים מסחריים ובין אם בדירה שהושכרה למגורים. מהם שיעורי הפחת הנלקחים בחשבון בחישוב מס השבח? כיצד הפחת משפיע על תשלום המס בעסקה? מתי לא צריך יהיה להוסיף מס על הפחת? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
הכלל – תשלום מס שבח במכירת נכס או דירה חייבת
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על מוכר זכות במקרקעין בישראל לשלם מס שבח. שיעור מס השבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. הרווח הנקי עצמו מחושב באופן הבא: מחיר המכירה של הנכס, פחות מחיר הרכישה שלו, בניכוי הוצאות המותרות בניכוי. כך, מגיעים לרווח הנקי החייב במס שבח. ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבהיר את הדברים.
נניח כי רכשתם בשנת 2022 דירה בעלות של 1.9 מיליון שקלים. שנתיים לאחר מכן, בשנת 2024, מכרתם את אותה הדירה במחיר של 2.5 מיליון שקלים. במקרה שכזה, הרווח שלכם בעסקה יעמוד על 600 אלף שקלים.
עם זאת, רווח זה אינו הרווח הנקי בעסקה שכן הדירה הושכרה ויש להביא בחשבון את מנגנון הפחת. חישוב הפחת, בניגוד לניכוי הוצאות לפי סעיף 39, דווקא מגדיל את השבח בעסקה. חישוב הפחת נחלק לחישוב פחת בדירת מגורים וחישוב פחת בנכס מסחרי. נעסוק בכל מקרה בנפרד.
עורך דין מקרקעין אושר אלקיים
ליווי משפטי מקצועי בעסקאות נדל"ן ובמיסוי מקרקעין.
חישוב פחת בדירת מגורים
מכירה של דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של המוכר, חייבת במס שבח. בהנחה שהדירה הייתה מושכרת והמשכיר נהנה מפטור מלא או חלקי ממס הכנסה על הרווחים מדמי השכירות, הרי שהמוכר יצטרך להוסיף חישוב פחת לשבח החייב במס.
החוק קובע כי שיעור הפחת השנתי, עבור כל שנה בה הדירה הייתה מושכרת, עומד על 2% מערך הדירה. לכן, אם בדוגמה הקודמת בשנת 2022 הדירה הייתה מושכרת, הרי שתצטרכו להוסיף לשבח פחת בשיעור של 2 אחוזים משווי הדירה. במקרה דנן, החלק המיוחס למבנה הוא כשני שלישים ממחיר הרכישה (כ-1,267,000 ₪), ו-2% ממנו הם כ-25,000 ₪. המשמעות היא שהשבח החייב במס לא יעמוד על 600 אלף שקלים, אלא על כ-625 אלף שקלים.
נציין כי זהו חישוב הפחת הפשוט ביותר שיש. במציאות, החישוב מורכב הרבה יותר, מכניס אלמנטים של לינאריות ושאר כללים חשבונאים ומיסויים. על כן, כדי להגיע לחישוב מדויק ונכון ולהימנע מטעויות לא נעימות, רצוי לעשות זאת בעזרת עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין. עורך הדין יסייע לכם לחשב את הפחת באופן מדויק ולערוך שומת מס שבח נכונה, שלא תגרור אחריה תיקונים כואבים מהמנהל. שיעור הפחת (2% או 4%) תלוי בסוג המבנה, והוא מחושב על החלק המיוחס למבנה בלבד, לא על הקרקע (ראו להלן). (המקור החוקי: סעיף 21 לפקודת מס הכנסה וסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.)
מתי לא צריך לחשב פחת בדירת מגורים
ראשית, כאשר הדירה נמכרת בפטור ממס שבח, אין צורך כמובן לחשב פחת. דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של המוכר נמכרת, על פי רוב, בפטור ממס שבח. במצב דברים זה, בו לא משלמים מס על השבח, ברי כי אין מחשבים את השבח וממילא אין צורך להוסיף את הפחת לחישוב. מעבר לכך, ישנם מספר מסלולים לתשלום מס הכנסה על השכרת נכס – מסלול הפטור, מסלול חיוב המס בשיעור של 10% ומסלול מס הכנסה רגיל.
לעיתים, בחירה במסלול התשלום המלא עשויה לפטור את המשכיר מחישוב הפחת בשבח. זאת, אם הוא לא ניכה את הפחת אלא שילם את מלוא המס על דמי השכירות שקיבל. עם זאת, כאמור, מדובר בנושא מורכב ומסועף ויש להתייעץ עם עו"ד כדי להבין מה באמת עליכם לעשות כדי ליהנות מהפטור.
לא רק זאת אלא גם שעל פי רוב, בחירה במסלול זה אינה משתלמת.
זאת, מאחר שיהיה למוכר עדיף להוסיף את חישוב הפחת לשבח, ולא לשלם מס באופן קבוע על דמי השכירות. אשר על כן, נכון להתייעץ עם עורך הדין, לתכנן את המס בהתאם ולצמצם את תשלומי המס, בסך הכולל, למינימום ההכרחי.
כמו כן, במקרה של דירת מגורים נהוג לבצע חישוב של 2% או 4% ביחס לדירה, וכן להפחית ל-2/3 משווי ערך הרכישה, שכן 2/3 מיוחס למבנה, ו-1/3 מיוחס לקרקע שאינה ברת פחת. כמובן במקומות בהם הקרקע יקרה משמעותי, או שנמכרת קרקע, הרי שניתן לייחס חלק גבוה יותר לקרקע ובכך להפחית את הפחת.
טבלה של חישוב פחת
להלן דוגמה של חישוב פחת במקרים שונים. בדוגמה מטה החישוב הוא על בסיס 5 שנים של השכרה. כלומר – יש להפחית משווי הרכישה את חישוב הפחת, או לחילופין לציין את סכום הפחות במקום הרלוונטי בסימולטור מס השבח.
| סוג הנכס | אחוז הפחת | חישוב יחס מבונה | מספר שנים | חישוב פחת |
| בניני-אבן איתנים ממדרגה ראשונה | 1.5% | 2/3 | 5 | 5% |
| שיעור פחת על דירה – בנייני בטון מזוין איתנים ממדרגה ראשונה | 2% | 2/3 | 5 | 6.66666667% |
| שיעור פחת דירה – בנינים ממדרגה שניה שבנייתם איתנה פחות | 4% | 2/3 | 5 | 13.3333333% |
חישוב הפחת לעסק
אם אתם משכירים נכס עסקי, אתם בוודאי יודעים כי ביכולתם לנכות את הפחת מתשלומי מס ההכנסה. הפחת הריאלי של הנכס יילקח בחשבון בעת שומת המס על ההכנסות שלכם מהשכירות העסקית ויופחת מתשלום המס שלכם.
עם זאת, לא תהנו מהפחת פעמיים. בזמן שתמכרו את הדירה, הפחת יופחת מערך הרכישה המקורי ויצטרף לשבח. בניגוד לפחת בדירת מגורים, כאן הפחת לא ייקבע לפי חישוב של 2% בשנה אלא לפי שיעורי הפחת שניכיתם מהמס בפועל.
נניח שרכשתם נכס מסחרי לפני שנה ב-1.5 מיליון שקלים. הפחת השנתי של הנכס עומד על 5%. כעבור שנה, מכרתם את הנכס ב-2 מיליון שקלים. השבח של הנכס לא יחושב לפי מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה, אלא באופן הבא: מחיר המכירה, פחות מחיר הקנייה, פחות הפחת. כך, השבח לא יעמוד על 500 אלף שקלים אלא על 575 אלף שקלים, מה שיגדיל עוד יותר את תשלומי מס השבח על הנכס המסחרי.
חישוב פחת – אושר אלקיים משרד עו"ד
לסיכום, חישוב הפחת נצרך כאשר הנכס הנמכר הושכר, לצרכים מסחריים או למגורים. מדובר בחישוב מורכב ובעל השלכות קריטיות על תשלום מס השבח בעת מכירת הנכס. על כן, יש להסתייע בעו"ד למיסוי מקרקעין אשר יתכנן את העסקה כך שתפחיתו את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
מוכרים נכס שהיה מושכר? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. במסגרת ליווי העסקה ייבדק חישוב הפחת ותיערך שומת מס שבח בהתאם לדין, תוך בחינת ההקלות והניכויים האפשריים. ניתן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונית במשרד.
-
חישוב פחת
