רוצים לרכוש דירה חדשה בבנין העובר תמ"א 38? חוששים ממצב בו הקבלן יתחיל לעבוד, תשלמו לו את מלוא התמורה, אך הקבלן לא ישלים את העבודה? בדיוק כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) וכן נתקנו תקנות המגבילות את יכולתו של הקבלן לגבות מכם תשלומים. המשיכו לקרוא והכירו את הוראות החוק וכיצד חוק המכר תשלומים תמ א 38 מגן עליכם מפני קבלנים שלא ישלימו את עבודתם.
חוק המכר דירות – הבטחת השקעות
חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, הינו חוק שנועד להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות ולמנוע מצב בו קבלן גובה את מלוא התשלום עבור עבודתו אך לא מסוגל לספק את התמורה. סעיף 2 לחוק אוסר על קבלן לגבות יותר מ-7% מהתשלום על עבודתו, לפני שיבצע אחת מהפעולות הבאות:
- ימסור ערבויות בנקאיות לקונה
- ירכוש פוליסת ביטוח למקרה בו לא ישלים את עבודתו
- ירשום משכנתא לטובת הקונה
- ירשום הערת אזהרה לטובת הקונה
- ירשום את הזכויות במקרקעין לטובת הקונה
כדי לקבל תשלום עבור הבנייה, הקבלן מחויב לבצע אחת מהפעולות הבאות. על פי רוב, הקבלן ימציא לרוכשים את אותן ערבויות בנקאיות. מסירת הערבויות לרוכשים תאפשר לקבלן להמשיך לגבות תשלומים מהקונים, בהתאם לחוזה המכר. אולם מנגנון זה, כפי שנראה מיד, אפשרי רק בבניינים חדשים, ולא בהכרח יתקיים במכירת דירות במסגרת תמ"א 38.
הבטחת השקעות בתמ"א 38
יש להקדים תחילה ולהזכיר כיצד מתנהל פרויקט תמ"א 38. בפרויקט תמ"א 38 דיירי הבניין מתאגדים, ביוזמתם או ביוזמת יזם המוביל את הפרויקט, ומתקשרים עם קבלן המבצע שיפוץ מקיף לבניין. תכליתו של השיפוץ לחזק את יסודות הבניין ולמגן אותו מפני רעידות אדמה וכן להוסיף ממ"ד לדירות.
על גב מיגון הבניין, מבוצע שיפוץ כללי בנכס במסגרתו מוגדלות הדירות בכל הבניין וכן נוספות לו קומות חדשות. הקבלן ימכור את הדירות החדשות ובכך ירוויח מהפרויקט. אתם, הרוכשים, מבקשים לקנות אחת מאותן הדירות. כיצד תבטיחו את השקעותיכם בדירה?
תמ"א 38 – היעדר ערבות בנקאית
על פי רוב – לקבלנים / יזמין קטנים הבנקים / חברות הביטוח לא יספרו ערבויות בנקאיות עבור פרויקט תמ"א 38. הסיבה לכך היא בעיקרה כלכלית משני הכיוונים:
מצד הבנק – הקבלן הוא בדרך כלל קטן ולא מבוסס. עליו להגיע עם הון עצמי משמעותי, ואם אין לו הון שכזה, הרי שהבנק לא ירצה להעמיד לו בטוחות. זה מבריח את רוב הקבלנים שאין להם עמוד שדרה וקשרים חזקים עם הבנקים.
מצד הקבלן/יזם – הערבות הבנקאית היא הערובה הכי "יקרה" למימון. בדרך כלל היא עולה 1% עד 3% משווי הפרויקט, וליזמים קטנים אין יכולת מיקוח אמיתית מול הבנק. לכן, לא משתלם להם להעניק בטוחה כזו.
כתוצאה מכך, הקבלנים לא יוכלו, כמובן, למסור ערבויות אלו לרוכשים. אם כן, הקבלנים נדרשים לבחור באחת מהחלופות האחרות המופיעות בחוק להבטחת השקעותיהם של קוני הדירות.
מה הבטוחה המקובלת לקונים בתמ"א 38?
הנוהג המקובל הוא שהקבלן רושם הערת אזהרה בטאבו על שם קוני הדירות, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין. כך, הרוכשים קונים לעצמם זכות מסוימת בדירה והשקעותיהם מובטחות במידת מה. עם זאת, הבטחת השקעות באמצעות רישום הערת אזהרה אינה שקולה להבטחת השקעות באמצעות ערבות בנקאית.
ערבות בנקאית תאפשר לרוכשים לקבל את מלוא כספם מהבנק (למעט המע"מ ששילמו) במקרה בו לא יושלם הפרויקט, בעוד שהערת אזהרה מספקת זכות קניינית אך לא את הכספים שהושקעו בדירה.
תקנות חוק המכר תשלומים לתמ"א 38
כאמור, הבטחת ההשקעות באמצעות הערת אזהרה אינה שקולה להבטחת ההשקעות באמצעות ערבויות בנקאיות. המחוקק הישראלי היה מודע לכך, וכדי להתגבר על בעיה זו הותקנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות). תקנות אלו קובעות, בין היתר, כי במקרים בהם הקבלן לא ממציא ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לקונים, הוא לא יוכל לגבות מהם תשלומים עבור הדירה כראות עיניו.
יכולתו של הקבלן לגבות תשלומים תוגבל להתקדמותו בבנייה. ככל שיתקדם יותר בבניית הדירה, כך יוכל לגבות אחוזים נוספים מסך התמורה. המחוקק היה ער לכך גם שהתקנות הרלוונטיות לבניית בניין חדש מן היסוד אינן רלוונטיות לבניית בניין בתמ"א, ולכן לוח התשלומים בין שניהם שונה. לקריאה בנושא לוח תשלומים לפי חוק המכר.
הגיונו של הסעיף, ברור. תקנות חוק המכר תשלומים לתמ"א 38, יוצרות מנגנון במסגרתו רוכשי הדירות משלמים רק על מה שכבר ישנו ולא על מה שעוד לא קיים. כך, גם אם הקבלן יפשוט רגל ולא יוכל להשלים את הבנייה, ללקוחות יהיה ביד נכס בשווי שהם שילמו עליו. התקנות מונעות, למעשה, מצב בו הרוכשים שילמו את מלוא התמורה על הדירה אך לא קיבלו את הדירה בפועל.
תשלומים באחוזים
חשוב לשים לב כי חוק המכר תשלומים לתמא 38, יוצר שיטה בה התשלומים המותרים נקבעים כאחוז מסך התשלום. כלומר, החוק לא נוקב סכום כסף אותו יוכל הקבלן לגבות בכל שלב. במקום זאת, התקנות קובעות כמה אחוזים מתוך התשלום המלא ישולמו בכל אחד מהתשלומים לדירות תמ"א 38.
תשלומים תמ א 38 – סדר התשלומים
מומלץ לכל רוכש של דירה בתמ"א 38 לעבוד על פי לוח התשלומים המפורט בחוק – אף אם הקבלן מתנה ו/או לא מאפשר אחרת. במקרים חריגים מומלץ לפנות אל משרדנו. כעת, נצרף את טבלת התשלומים כפי שהיא מופיעה בתקנות. מאחר שמדובר בטבלה פשוטה יחסית, נציג אותה כלשונה ללא ביאורים מיותרים.
המעוניינים להרחיב ולהבין בדיוק מה כולל כל שלב מהשלבים שיוצגו בטבלה, מוזמנים לעיין בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) ולמצוא את כל המידע הדרוש בלשון נהירה וברורה. על כל פנים, לפני רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין שיוודא כי חוזה המכר עומד בדרישות החוק והתקנות.
בתוספת דירות חדשות במסגרת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, לרבות בהתאם לתכנית החיזוק (תמ"א 38):
| שלבי הבניה | חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה | השיעור באחוזים ממחיר הדירה |
|---|---|---|
| עם סיום עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה | קומה ראשונה של הבניין הקיים | 13% |
| עם סיום עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים | כלל הבניין הקיים | 13% |
| עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומות החדשות בבניין | 20% |
| עם גמר חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
| עם גמר טיח וריצוף | הדירה | 22% |
| עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | הדירה | 10% |
| עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס | כלל הבניין | 10% |
| עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר | הדירה | 6% |
| סך הכול | 100% |
קונים דירה בתמ"א 38? דברו עם המומחים!
רכישת דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 כוללת סיכון מסוים. לעיתים, הסיכון מגולם במחיר ומחיר הדירה יהיה זול יותר, אך יש לוודא כי מדובר בעסקה בטוחה שבסופה אכן תקבלו את הדירה שלכם. רוצים לקנות את הדירה בלב שקט ומבלי לפחד שהעסקה תתפוצץ? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים.
עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין וישמח ללוות אתכם בעסקה ולוודא כי מדובר בעסקה בטוחה. צרו איתנו וקשר, ותהנו מעסקה בראש שקט.
