חוק המכר תשלומים תמ א 38

רוצים לרכוש דירה חדשה בבנין העובר תמ"א 38? חוששים ממצב בו הקבלן יתחיל לעבוד, תשלמו לו את מלוא התמורה, אך הקבלן לא ישלים את העבודה? בדיוק כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) וכן נתקנו תקנות המגבילות את יכולתו של הקבלן לגבות מכם תשלומים. המשיכו לקרוא והכירו את הוראות החוק וכיצד חוק המכר תשלומים תמ א 38 מגן עליכם מפני קבלנים שלא ישלימו את עבודתם.

 

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות

חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, הינו חוק שנועד להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות ולמנוע מצב בו קבלן גובה את מלוא התשלום עבור עבודתו אך לא מסוגל לספק את התמורה. סעיף 2 לחוק אוסר על קבלן לגבות יותר מ-7% מהתשלום על עבודתו, לפני שיבצע אחת מהפעולות הבאות:

  1. ימסור ערבויות בנקאיות לקונה
  2. ירכוש פוליסת ביטוח למקרה בו לא ישלים את עבודתו
  3. ירשום משכנתא לטובת הקונה
  4. ירשום הערת אזהרה לטובת הקונה
  5. ירשום את הזכויות במקרקעין לטובת הקונה

 

כדי לקבל תשלום עבור הבנייה, הקבלן מחויב לבצע אחת מהפעולות הבאות. על פי רוב, הקבלן ימציא לרוכשים את אותן ערבויות בנקאיות. מסירת הערבויות לרוכשים תאפשר לקבלן להמשיך לגבות תשלומים מהקונים, בהתאם לחוזה המכר. אולם מנגנון זה, כפי שנראה מיד, אפשרי רק בבניינים חדשים, ולא בהכרח יתקיים במכירת דירות במסגרת תמ"א 38.

 

הבטחת השקעות בתמ"א 38

יש להקדים תחילה ולהזכיר כיצד מתנהל פרויקט תמ"א 38. בפרויקט תמ"א 38 דיירי הבניין מתאגדים, ביוזמתם או ביוזמת יזם המוביל את הפרויקט, ומתקשרים עם קבלן המבצע שיפוץ מקיף לבניין. תכליתו של השיפוץ לחזק את יסודות הבניין ולמגן אותו מפני רעידות אדמה וכן להוסיף ממ"ד לדירות.

על גב מיגון הבניין, מבוצע שיפוץ כללי בנכס במסגרתו מוגדלות הדירות בכל הבניין וכן נוספות לו קומות חדשות. הקבלן ימכור את הדירות החדשות ובכך ירוויח מהפרויקט. אתם, הרוכשים, מבקשים לקנות אחת מאותן הדירות. כיצד תבטיחו את השקעותיכם בדירה?

 

תמ"א 38 – היעדר ערבות בנקאית

על פי רוב – לקבלנים / יזמין קטנים הבנקים / חברות הביטוח לא יספרו ערבויות בנקאיות עבור פרויקט תמ"א 38. הסיבה לכך היא בעיקרה כלכלית משני הכיוונים:

מצד הבנק – הקבלן הוא בדרך כלל קטן ולא מבוסס. עליו להגיע עם הון עצמי משמעותי, ואם אין לו הון שכזה, הרי שהבנק לא ירצה להעמיד לו בטוחות. זה מבריח את רוב הקבלנים שאין להם עמוד שדרה וקשרים חזקים עם הבנקים.

מצד הקבלן/יזם – הערבות הבנקאית היא הערובה הכי "יקרה" למימון. בדרך כלל היא עולה 1% עד 3% משווי הפרויקט, וליזמים קטנים אין יכולת מיקוח אמיתית מול הבנק. לכן, לא משתלם להם להעניק בטוחה כזו.

כתוצאה מכך, הקבלנים לא יוכלו, כמובן, למסור ערבויות אלו לרוכשים. אם כן, הקבלנים נדרשים לבחור באחת מהחלופות האחרות המופיעות בחוק להבטחת השקעותיהם של קוני הדירות.

 

מה הבטוחה המקובלת לקונים בתמ"א 38?

הנוהג המקובל הוא שהקבלן רושם הערת אזהרה בטאבו על שם קוני הדירות, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין. כך, הרוכשים קונים לעצמם זכות מסוימת בדירה והשקעותיהם מובטחות במידת מה. עם זאת, הבטחת השקעות באמצעות רישום הערת אזהרה אינה שקולה להבטחת השקעות באמצעות ערבות בנקאית.

ערבות בנקאית תאפשר לרוכשים לקבל את מלוא כספם מהבנק (למעט המע"מ ששילמו) במקרה בו לא יושלם הפרויקט, בעוד שהערת אזהרה מספקת זכות קניינית אך לא את הכספים שהושקעו בדירה.

 

תקנות חוק המכר תשלומים לתמ"א 38

כאמור, הבטחת ההשקעות באמצעות הערת אזהרה אינה שקולה להבטחת ההשקעות באמצעות ערבויות בנקאיות. המחוקק הישראלי היה מודע לכך, וכדי להתגבר על בעיה זו הותקנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות). תקנות אלו קובעות, בין היתר, כי במקרים בהם הקבלן לא ממציא ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לקונים, הוא לא יוכל לגבות מהם תשלומים עבור הדירה כראות עיניו.

יכולתו של הקבלן לגבות תשלומים תוגבל להתקדמותו בבנייה. ככל שיתקדם יותר בבניית הדירה, כך יוכל לגבות אחוזים נוספים מסך התמורה. המחוקק היה ער לכך גם שהתקנות הרלוונטיות לבניית בניין חדש מן היסוד אינן רלוונטיות לבניית בניין בתמ"א, ולכן לוח התשלומים בין שניהם שונה. לקריאה בנושא לוח תשלומים לפי חוק המכר.

הגיונו של הסעיף, ברור. תקנות חוק המכר תשלומים לתמ"א 38, יוצרות מנגנון במסגרתו רוכשי הדירות משלמים רק על מה שכבר ישנו ולא על מה שעוד לא קיים. כך, גם אם הקבלן יפשוט רגל ולא יוכל להשלים את הבנייה, ללקוחות יהיה ביד נכס בשווי שהם שילמו עליו. התקנות מונעות, למעשה, מצב בו הרוכשים שילמו את מלוא התמורה על הדירה אך לא קיבלו את הדירה בפועל.

 

תשלומים באחוזים

חשוב לשים לב כי חוק המכר תשלומים לתמא 38, יוצר שיטה בה התשלומים המותרים נקבעים כאחוז מסך התשלום. כלומר, החוק לא נוקב סכום כסף אותו יוכל הקבלן לגבות בכל שלב. במקום זאת, התקנות קובעות כמה אחוזים מתוך התשלום המלא ישולמו בכל אחד מהתשלומים לדירות תמ"א 38.

 

תשלומים תמ א 38 – סדר התשלומים

מומלץ לכל רוכש של דירה בתמ"א 38 לעבוד על פי לוח התשלומים המפורט בחוק – אף אם הקבלן מתנה ו/או לא מאפשר אחרת. במקרים חריגים מומלץ לפנות אל משרדנו. כעת, נצרף את טבלת התשלומים כפי שהיא מופיעה בתקנות. מאחר שמדובר בטבלה פשוטה יחסית, נציג אותה כלשונה ללא ביאורים מיותרים.

המעוניינים להרחיב ולהבין בדיוק מה כולל כל שלב מהשלבים שיוצגו בטבלה, מוזמנים לעיין בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) ולמצוא את כל המידע הדרוש בלשון נהירה וברורה. על כל פנים, לפני רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין שיוודא כי חוזה המכר עומד בדרישות החוק והתקנות.

בתוספת דירות חדשות במסגרת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, לרבות בהתאם לתכנית החיזוק (תמ"א 38):

שלבי הבניה חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה השיעור באחוזים ממחיר הדירה
עם סיום עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה קומה ראשונה של הבניין הקיים 13%
עם סיום עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים כלל הבניין הקיים 13%
עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומות החדשות בבניין 20%
 עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
עם גמר טיח וריצוף הדירה 22%
עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 10%
עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 10%
עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 6%
סך הכול 100%

 

קונים דירה בתמ"א 38? דברו עם המומחים!

רכישת דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 כוללת סיכון מסוים. לעיתים, הסיכון מגולם במחיר ומחיר הדירה יהיה זול יותר, אך יש לוודא כי מדובר בעסקה בטוחה שבסופה אכן תקבלו את הדירה שלכם. רוצים לקנות את הדירה בלב שקט ומבלי לפחד שהעסקה תתפוצץ? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים.

עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין וישמח ללוות אתכם בעסקה ולוודא כי מדובר בעסקה בטוחה. צרו איתנו וקשר, ותהנו מעסקה בראש שקט.

חוק המכר תשלומים תמ א 38
חוק המכר תשלומים תמ א 38
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא חוק המכר תשלומים תמ א 38

  1. לאחר סיום עבודות חיזוק, הוספת ממ"ד, כולל ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה -13%.
  2. לאחר סיום עבודות חיזוק, לרבות תקרה עליונה והוספת ממ"דים לכל הבניין הקיים –  13%.
  3. לאחר גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים בממ"דים של כלל הקומות החדשות בבניין –  20%.
  4. עם סיום חיפוי חוץ, כלל הבניין – 6%.
  5. עם סיום טיח וריצוף הדירה – 22%.
  6. עם סיום חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש של הדירה  10%.
  7. עם סיום מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח מלא של החצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת טופס 4 לאכלוס של כלל הבניין10%.
  8. עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 6%.

במסגרת חוק המכר הבטחת השקעות קיימות 5 בטוחות. זו שמשתמשים בה בעיקר בעסקאות תמ"א היא הערת אזהרה, להבדיל מבטוחה מסוג ערבות חוק המכר בקניית דירה מקבלן.

על פי רוב לוח התשלומים אינו חובה! יחד עם זאת מומלץ מאוד להיצמד להוראות החוק, שכן במקרה של חדלות פירעון יוותר שלב קצר יותר להשלמת הפרויקט.

ההמלצות החשובות ביותר הן לשכור עורך דין הבקיא ברזי החוק בקשר עם לוח התשלומים המומלץ; להיצמד להוראות לוח התשלומים המקובלות; לבחון את ההשקעה בצורה מקיפה ואחראית.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
מדריכים נוספים
אושר אלקיים משרד עורכי דין