חוק המכר דירות הבטחת השקעות

חוק המכר דירות הבטחת השקעות, הינו חוק יסודי וחשוב בדיני המקרקעין. מטרתו להבטיח את כספם של המשקיעים בדירות ולמנוע מצב בו הרוכשים ישלמו על דירות לקבלנים, אך הקבלנים לא יצליחו לספק את התמורה. כיצד חוק המכר מבטיח את השקעותיהם של הרוכשים? אילו הגבלות החוק מטיל על הקבלנים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

 

סעיף 2 לחוק המכר דירות – הבטחת השקעות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 נחקק במטרה להגן על רוכשי הדירות. החוק נחקק על רקע מציאות בה רוכשים ביצוע קניית דירה מקבלן או קניית דירה על הנייר וקבלנים גבו את מלוא התשלום על הדירה, אך לא תמיד הצליחו לספק את הדירה לרוכשים מה שהסב לקונים נזק עצום.

החוק עצמו מטיל הגבלות על הקבלנים במטרה למנוע מצב בו קונים ישלמו על דירות ולא יקבלו אותם. הסעיף החשוב ביותר לענייננו הוא סעיף 2 לחוק. סעיף 2 לחוק המכר דירות – הבטחת השקעות, קובע כי קבלנים לא יוכלו לגבות יותר מ-7% ממלוא התשלום על הדירה, עד אשר יבטיחו את השקעותיהם של הרוכשים.

החוק מציע 5 חלופות שונות להבטחת השקעות הרוכשים:

  1. מסירת ערבויות בנקאיות לקונה;
  2. רכישת פוליסת ביטוח לכספי הקונים;
  3. שעבוד הנדל"ן במשכנתא "נקייה" לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;
  4. רישום הערת אזהרה "נקייה" לטובתו של הקונה;
  5. רישום הזכויות במקרקעין על שמו של הקונה.

 

מסירת ערבויות בנקאיות לקונה

הדרך הראשונה והנפוצה ביותר להבטחת השקעותיהם של קוני הדירות, היא באמצעות מסירת ערבויות בקנאיות לקונים. הערבויות הבנקאיות יבטיחו כי במקרה בו לא תימסר הדירה לידיו של הקונה, הבנק ישפה אותו על התשלומים ששילם לקבלן בהתאם להוראות חוק המכר תשלומים. החוק קובע באילו מקרים אי מסירת הדירה תיחשב לאי מסירה מוחלטת, המצדיקה את פירעון הערבויות מהבנק:

  • הוטל על הדירה או על הקרקע עליה היא נבנית עיקול
  • הוטל צו הקפאת הליכים על הבנייה
  • הוטל על הדירה צו לקבלת נכסים
  • הוטל צו פירוק או למינוי כונס נכסים נגד הקבלן או בעל הקרקע
  • נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה

 

כל אחד מהתרחישים שהוצגו ייחשב לתרחיש המצדיק את פירעון הערבות הבנקאית. ממילא, הקבלן יצטרך למסור לקונה ערבות בנקאית לפיה הבנק אכן יפרע את הערבות בכל אחד מהמקרים האמורים. חשוב לשים לב גם למה שלא נחשב לאי מסירה מוחלטת. על פי לשון הסעיף, "ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה".

כלומר, במקרים בהם החוזה בוטל אך לא הוטל כל עיקול או צו הקפאה על הבנייה, אין הכרח לפרוע את הערבות הבנקאית. החוק לא מסתכל על ביטול החוזה כמניעה מוחלטת להשלמת הבנייה ולכן פריעת העירבון עודנה אינה רלוונטית.

חשוב לנו לציין שזוהי הבטוחה האיכותית ביותר מבין כלל הבטוחות בהתאם לחוק המכר הבטחת השקעות – וזאת מכיוון ורק קבלן איכותי ואמיד מסוגל לקחת ערבות בנקאית, וכן במקרה בו הוא יפשוט רגל – הבנק ידאג להחלפת הקבלן באופן מהיר במיוחד!

 

היעדר ערבויות בנקאיות לתמ"א 38

מסירת ערבות בנקאית הינה דרך המלך להבטחת השקעות הרוכשים. אולם יש לדעת כי בדירות שאינן נבנות מהיסוד אלא נמכרות כחלק מפרויקט תמ"א 38, הקבלן לא תמיד יוכל לקבל ערבויות מהבנק. כתוצאה מכך, הקבלן לא יוכל להבטיח את ההשקעות בדרך זו וההשקעות יובטחו, על פי רוב, באמצעות רישום הערת אזהרה. לכן מומלץ לקרוא עוד בנושא של חוק המכר תשלומים תמ"א 38.

 

רכישת פוליסת ביטוח

במידה שהקבלן לא ירצה להמציא ערבויות בנקאיות לכספי הרוכשים, הוא יוכל לבטח את השקעותיהם אצל חברת ביטוח פרטית. פוליסת הביטוח צריכה להיות כזו המבטיחה את השבת כספי הרוכשים לרוכשים, ככל שתימנע מסירת הדירות. העילות למניעת המסירה זהות לעילות שהוצגו לעיל עבור פריעת הערבות הבנקאית.

חשוב להדגיש כי הקונים עצמם צריכים להיות רשומים כמוטבים בפוליסה. כלומר, תנאי הפוליסה יקבעו כי במקרה בו יהיה צורך בהפעלת הביטוח, הרוכשים הם אלו שיקבלו את הכספים ישירות ולא הקבלן יקבל אותם במקומם.

 

תשלום מלוא התמורה עבור הדירה

תקנות חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, קובעות את הכלל הבא:

ככל שהקבלן בחר להבטיח את השקעות הקונים באמצעות ערבויות בנקאיות (ערבות חוק המכר) או פוליסות ביטוח, הוא יוכל לגבות מהם את מלוא התשלום עוד לפני השלמת הבנייה, בהתאם לחוזה המכר. מנגד, אם יבחר באחת מהאפשרויות שיוצגו להלן להבטחת ההשקעות, התשלומים על הדירה יהיו כפופים לטבלאות פריסת התשלומים המופיעות בתקנות.

זכרו את הוראות התקנות, המגבילות את יכולתו של הקבלן לגבות תשלומים עבור הדירות. וודאו עם עו"ד מקרקעין כי הקבלן אכן עומד בהוראות התקנות והוראות החוק.

 

שעבוד משכנתא לטובת הקונים חוק המכר הבטחת השקעות

הקבלן יוכל להבטיח את השקעות הקונים באמצעות רישום משכנתא לטובתם על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע השווה לדירה שרכשו. המשמעות של הרישום היא כי מעתה יסתכלו על התשלום בתור הלוואה שנתנו הקונים לקבלן וכנגד הלוואה זו נרשמה משכנתא לטובתם.

אם הקבלן לא יעמוד בתנאי ההחזר של ההלוואה, כלומר ימסור להם את הדירה, הם יוכלו לפרוע את המשכנתא ולקבל חזרה את השקעותיהם. המשכנתא שנרשמה מציבה את הקונים בראש סדר הנושים של הקבלן. הודות לכך, אם הוא יפשוט רגל ונכסיו יועברו לכונס נכסים, קוני הדירות יהיו הראשונים שיזכו להיפרע מנכסיו והכספים שהשקיעו יושבו אליהם באמצעות מכירת הקרקע או הדירות של הקבלן.

 

הערת אזהרה לטובת הקונים

הקבלן יוכל להבטיח את השקעות הקונים באמצעות רישום הערת אזהרה לטובתם על הנכס. סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע כי במקרים בהם נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס או שהקבלן פשט את הרגל, זכותם של הקונים לא תיפגע. כלומר, נושי הקבלן לא יוכלו לפרוע את חובות הקבלן באמצעות מכירת הדירה שרכשו הקונים שכן הזכויות בדירה מובטחות להם.

חשוב לציין כי הבטחת השקעות באמצעות הערת אזהרה אינה הבטחה מלאה של ההשקעות. זאת, מאחר שאמנם לא יוכלו להוציא את הנכס מידיו של הקבלן, אך אין בכך כל הבטחה כי הם אכן יראו חזרה את הכסף שהשקיעו כבר בדירה.

מכיוון שכך, במידה שהקבלן בחר להבטיח את ההשקעות באמצעות רישום הערת אזהרה, יכולת גביית התשלומים שלו תהיה כפופה לתקנות המכר דירות – הבטחת השקעות. הקבלן יוכל לגבות תשלום מהקונים אך ורק בהתאם לקצב התקדמותו בבנייה.

 

רישום הזכויות על שם הקונה

לבסוף, הקבלן אף יוכל לרשום את הזכויות במקרקעין כל שמם של הקונים. כך, הקונים ייהנו מזכות קניינית בנכס שלא ניתן יהיה לקחת מהם. גם כאן, גביית התשלומים תהא כפופה לתקנות המכר דירות – הבטחת השקעות, כך שהקונים ישלמו רק עבור מה שכבר יש להם בפועל – זכות קניינית בנכס והחלק מהדירה שכבר בנוי.

 

חוק המכר הבטחת השקעות – אושר אלקיים משרד עורכי דין

קונים דירה מקבלן? רוצים לוודא את הבטחת השקעותיכם וכי מדובר בעסקה שאינה מסוכנת? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין וליווה אינספור עסקאות רכש מקבלנים. צרו עימו קשר לקבלת ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה בתחום.

חוק המכר דירות הבטחת השקעות
חוק המכר דירות הבטחת השקעות
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא חוק המכר דירות הבטחת השקעות

על פי חוק המכר קיימות 5 סוגים של בטוחות:

  1. מסירת ערבויות בנקאיות לקונה;
  2. רכישת פוליסת ביטוח לכספי הקונים;
  3. שעבוד הנדל"ן במשכנתא "נקייה" לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;
  4. רישום הערת אזהרה "נקייה" לטובתו של הקונה;
  5. רישום הזכויות במקרקעין על שמו של הקונה.

נהוג לחלק את הבטוחות מהאיכותית ביותר ואיכותית פחות בהתאם למיקומם. כלומר – ערבות בנקאית הטובה ביותר, פוליסה מיד אחריה, משכנתא, הערת אזהרה ורישום חלק יחסי בקרקע.

היתרון הבולט ביותר הוא שבמקרה בו הקבלן פושט את הרגל – כספי הרוכש מובטחים באופן שיאפשר את השבת מלוא הכסף (או רובו) וכי הרוכש יקבל קדימות על פני נושים אחרים של הקבלן.

בעת קניית דירה חדשה מקבלן, עורך הדין מטעמכם צריך לוודא כי כספכם יוגן באמצעות חוק המכר הבטחת השקעות.

במקרה בו קניתם דירה על הנייר – עליו לוודא כי בעתיד כספי הקונה יוגנו באמצעות חוק המכר הבטחת השקעות.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין