הבטחת השקעות של רוכשי דירות עוסקת בחלופות להגנה על כספי הרוכש. יש להבחין בין בחירת הבטוחה לבין לוח התשלומים ובין החלופות השונות. ללוח התשלומים לפי שלבי הבנייה. לתנאים ולמימוש של ערבות חוק המכר. למקרה הייעודי של רכישה בתמ״א 38.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות, הינו חוק יסודי וחשוב בדיני המקרקעין. מטרתו להבטיח את כספם של המשקיעים בדירות ולמנוע מצב בו הרוכשים ישלמו על דירות לקבלנים, אך הקבלנים לא יצליחו לספק את התמורה. כיצד חוק המכר מבטיח את השקעותיהם של הרוכשים? אילו הגבלות החוק מטיל על הקבלנים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
סעיף 2 לחוק המכר דירות – הבטחת השקעות
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 נחקק במטרה להגן על רוכשי הדירות. החוק נחקק על רקע מציאות בה רוכשים ביצוע קניית דירה מקבלן או קניית דירה על הנייר וקבלנים גבו את מלוא התשלום על הדירה, אך לא תמיד הצליחו לספק את הדירה לרוכשים מה שהסב לקונים נזק עצום.
החוק עצמו מטיל הגבלות על הקבלנים במטרה למנוע מצב בו קונים ישלמו על דירות ולא יקבלו אותם. הסעיף החשוב ביותר לענייננו הוא סעיף 2 לחוק. סעיף 2 לחוק המכר דירות – הבטחת השקעות, קובע כי קבלנים לא יוכלו לגבות יותר מ-7% ממלוא התשלום על הדירה, עד אשר יבטיחו את השקעותיהם של הרוכשים.
החוק מציע 5 חלופות שונות להבטחת השקעות הרוכשים:
- מסירת ערבויות בנקאיות לקונה;
- רכישת פוליסת ביטוח לכספי הקונים;
- שעבוד הנדל"ן במשכנתא "נקייה" לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;
- רישום הערת אזהרה "נקייה" לטובתו של הקונה;
- רישום הזכויות במקרקעין על שמו של הקונה.
מסירת ערבויות בנקאיות לקונה
הדרך הראשונה והנפוצה ביותר להבטחת השקעותיהם של קוני הדירות, היא באמצעות מסירת ערבויות בנקאיות לקונים. הערבויות הבנקאיות יבטיחו כי במקרה בו לא תימסר הדירה לידיו של הקונה, הבנק ישפה אותו על התשלומים ששילם לקבלן בהתאם להוראות חוק המכר תשלומים. החוק קובע באילו מקרים אי מסירת הדירה תיחשב לאי מסירה מוחלטת, המצדיקה את פירעון הערבויות מהבנק:
- הוטל על הדירה או על הקרקע עליה היא נבנית עיקול
- הוטל צו הקפאת הליכים על הבנייה
- הוטל על הדירה צו לקבלת נכסים
- הוטל צו פירוק או למינוי כונס נכסים נגד הקבלן או בעל הקרקע
- נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה
כל אחד מהתרחישים שהוצגו ייחשב לתרחיש המצדיק את פירעון הערבות הבנקאית. ממילא, הקבלן יצטרך למסור לקונה ערבות בנקאית לפיה הבנק אכן יפרע את הערבות בכל אחד מהמקרים האמורים. חשוב לשים לב גם למה שלא נחשב לאי מסירה מוחלטת. על פי לשון הסעיף, "ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה".
כלומר, במקרים בהם החוזה בוטל אך לא הוטל כל עיקול או צו הקפאה על הבנייה, אין הכרח לפרוע את הערבות הבנקאית. החוק לא מסתכל על ביטול החוזה כמניעה מוחלטת להשלמת הבנייה ולכן מימוש הערבות עודנה אינה רלוונטית.
ערבות בנקאית נחשבת לבטוחה החזקה והנזילה ביותר מבין הבטוחות שבחוק: היא מאפשרת לקונה לקבל את כספו (למעט רכיב המע"מ) ישירות מהבנק בהתקיים העילות שבחוק, בלי תלות במצבו של הקבלן. בנוסף, בפרויקטים בליווי בנקאי הבנק המלווה מפקח על התקדמות הפרויקט, ובמקרה של קריסת הקבלן הוא עשוי לפעול להשלמת הבנייה, למשל באמצעות קבלן חלופי.
החל מ-30.9.2026, במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2026, הורחבה רשימת הגופים הרשאים לתת ערבות לפי סעיף 2(1) לחוק: מלבד בנקים, גם "נותן ערבות אחר" – בעל רישיון מורחב למתן אשראי, בעל רישיון מורחב למתן שירותי פיקדון ואשראי, נותן שירותי תשלום יציבותי או מבטח – בכפוף לפיקוח ולדרישות הון ונזילות.
היעדר ערבויות בנקאיות לתמ"א 38
מסירת ערבות בנקאית הינה דרך המלך להבטחת השקעות הרוכשים. אולם יש לדעת כי בדירות שאינן נבנות מהיסוד אלא נמכרות כחלק מפרויקט תמ"א 38, הקבלן לא תמיד יוכל לקבל ערבויות מהבנק. כתוצאה מכך, הקבלן לא יוכל להבטיח את ההשקעות בדרך זו וההשקעות יובטחו, על פי רוב, באמצעות רישום הערת אזהרה. לכן מומלץ לקרוא עוד בנושא של חוק המכר תשלומים תמ"א 38.
רכישת פוליסת ביטוח
במידה שהקבלן לא ירצה להמציא ערבויות בנקאיות לכספי הרוכשים, הוא יוכל לבטח את השקעותיהם אצל חברת ביטוח פרטית. פוליסת הביטוח צריכה להיות כזו המבטיחה את השבת כספי הרוכשים לרוכשים, ככל שתימנע מסירת הדירות. העילות למניעת המסירה זהות לעילות שהוצגו לעיל עבור פריעת הערבות הבנקאית.
חשוב להדגיש כי הקונים עצמם צריכים להיות רשומים כמוטבים בפוליסה. כלומר, תנאי הפוליסה יקבעו כי במקרה בו יהיה צורך בהפעלת הביטוח, הרוכשים הם אלו שיקבלו את הכספים ישירות ולא הקבלן יקבל אותם במקומם.
תשלום מלוא התמורה עבור הדירה
תקנות חוק המכר דירות – הבטחת השקעות, קובעות את הכלל הבא:
ככל שהקבלן בחר להבטיח את השקעות הקונים באמצעות ערבויות בנקאיות (ערבות חוק המכר) או פוליסות ביטוח, הוא יוכל לגבות מהם את מלוא התשלום עוד לפני השלמת הבנייה, בהתאם לחוזה המכר. מנגד, אם יבחר באחת מהאפשרויות שיוצגו להלן להבטחת ההשקעות, התשלומים על הדירה יהיו כפופים לטבלאות פריסת התשלומים המופיעות בתקנות.
זכרו את הוראות התקנות, המגבילות את יכולתו של הקבלן לגבות תשלומים עבור הדירות. וודאו עם עו"ד מקרקעין כי הקבלן אכן עומד בהוראות התקנות והוראות החוק.
שעבוד משכנתא לטובת הקונים חוק המכר הבטחת השקעות
הקבלן יוכל להבטיח את השקעות הקונים באמצעות רישום משכנתא לטובתם על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע השווה לדירה שרכשו. המשמעות של הרישום היא כי מעתה יסתכלו על התשלום בתור הלוואה שנתנו הקונים לקבלן וכנגד הלוואה זו נרשמה משכנתא לטובתם.
אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו, כלומר לא ימסור להם את הדירה, הם יוכלו לממש את המשכנתא ולקבל חזרה את כספם. המשכנתא שנרשמה מציבה את הקונים בראש סדר הנושים של הקבלן. הודות לכך, אם הוא יפשוט רגל ונכסיו יועברו לכונס נכסים, קוני הדירות יהיו הראשונים שיזכו להיפרע מנכסיו והכספים שהשקיעו יושבו אליהם באמצעות מכירת הקרקע או הדירות של הקבלן.
הערת אזהרה לטובת הקונים
הקבלן יוכל להבטיח את השקעות הקונים באמצעות רישום הערת אזהרה לטובתם על הנכס. סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע כי במקרים בהם נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס או שהקבלן פשט את הרגל, זכותם של הקונים לא תיפגע. כלומר, נושי הקבלן לא יוכלו לפרוע את חובות הקבלן באמצעות מכירת הדירה שרכשו הקונים שכן הזכויות בדירה מובטחות להם.
חשוב לציין כי הבטחת השקעות באמצעות הערת אזהרה אינה הבטחה מלאה של ההשקעות. זאת, מאחר שאמנם לא יוכלו להוציא את הנכס מידיו של הקבלן, אך אין בכך כל הבטחה כי הם אכן יראו חזרה את הכסף שהשקיעו כבר בדירה.
מכיוון שכך, במידה שהקבלן בחר להבטיח את ההשקעות באמצעות רישום הערת אזהרה, יכולת גביית התשלומים שלו תהיה כפופה לתקנות המכר דירות – הבטחת השקעות. הקבלן יוכל לגבות תשלום מהקונים אך ורק בהתאם לקצב התקדמותו בבנייה.
רישום הזכויות על שם הקונה
לבסוף, הקבלן אף יוכל לרשום את הזכויות במקרקעין על שמם של הקונים. כך, הקונים ייהנו מזכות קניינית בנכס שלא ניתן יהיה לקחת מהם. גם כאן, גביית התשלומים תהא כפופה לתקנות המכר דירות – הבטחת השקעות, כך שהקונים ישלמו רק עבור מה שכבר יש להם בפועל – זכות קניינית בנכס והחלק מהדירה שכבר בנוי.
חוק המכר הבטחת השקעות – אושר אלקיים משרד עורכי דין
קונים דירה מקבלן? רוצים לוודא את הבטחת השקעותיכם וכי מדובר בעסקה שאינה מסוכנת? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות מקבלנים. צרו קשר לקבלת ייעוץ וליווי משפטי בעסקה.
