הסכם שכירות בתקופת תמ"א – המלצות למשכיר ולשוכר

אתם שוכרים דירה והבניין שלכם עומד לעבור עבודות תמ"א? אתם השכרתם את הדירה ועכשיו המשכיר רוצה לחתום על הסכם תמ"א 38? תקראו את כל המידע הרלוונטי במאמר זה.

במדינת ישראל בכלל, ובערי המרכז בפרט (תל אביב, ראשון לציון, רמת גן ועוד), יש ריכוז גבוה מאוד של שוכרים במרכזי הערים, שנאלצו להתמודד בשנים האחרונות עם חוסר הוודאות של תוכנית תמ"א 38 או תוכניות פינוי בינוי – אשר ידועות בשם הליכי התחדשות עירונית. ברור לכל שמרבית הדיירים יעדיפו לא לגור באתר הבנייה או בקרבתו, ובעלי הדירות יודעים זאת.

לכן, לעיתים בעל הדירה מחליטים במודע שלא ליידע את הדיירים החדשים על הליך תמ"א מתוכנן במבנה או בקרבתו.

ישנן מספר דרכים שיעזרו לכם להימנע מחוסר וודאות ואי נעימות עתידית בקשר להליכי תמ"א בזמן שאתם בשכירות.

איך אפשר לדעת אם תהיה תמ"א בבניין

אם אתם נמצאים לקראת חתימת חוזה שכירות לדירה מקסימה שמאתם, אחת כזו שעונה על כל הצרכים שלכם, כדאי לכם לבדוק לפני כן האם מתוכננות עבודות תמ"א בבניין המדובר או בקרבת מקום, דבר שיכול להשפיע על ההחלטה שלכם האם להשכיר את הנכס או לא.

הדרך הראשונה והקלה ביותר לדעת אם יהיה תמ"א 38 בבניין היא לשאול את בעל הדירה / המשכיר האם חתם על הסכם תמ"א 38, או האם הוא יודע שעתיד להיות בבניין עצמו תמ"א 38.

עדיף לשאול את השאלות האלה בכתב בלבד (וואטסאפ יספיק), ולשאול עוד לפני הכוונה להגיע לדירה, כדי לחסוך טיול מיותר במקרה בו אתם יודעים מראש שאין לכם כוונה לגור בדירה.

אם בעל הדירה ישקר ויגיד שלא, ולאחר מכן יוודע לכם שהוא אכן התקשר בהסכם, הרי שמדובר בחוסר תום לב במשא ומתן והטעיה, מה שיכול לסייע לסיים את ההסכם באופן חד צדדי.

הדרך השנייה היא לבחון את הבניינים הצמודים לבניין המיועד ולשאול את ועד הבית של הבניין.

 עליכם לחפש שלטים על הכוונה להקים מבנה של תמ"א 38 או פינוי בינוי, ולנסות להגדיל ראש ולשאול שכנים . אם אתם רואים שלט – תצאו מנקודת הנחה שבעתיד יהיו שם פיגומים ועבודות.

אם אתם מגלים שיש אי התאמה בין מה שאומר הועד, ומה שאומר בעל הדירה, עליכם לקחת את האפשרות החמורה מבין השניים – כלומר את זו שיש כוונה לערוך עבודות בבניין.

הדרך השלישית היא בדיקה באמצעות גוגל האם יש כוונה להגשת תמ"א 38 באיזור.

אתם יכולים לבדוק את הנושא באופן עצמאי ברשת, בעזרת חיפוש אחר מפת התמ"א העדכנית של ישראל / מפת התמ"א של הרשות להתחדשות עירונית / אתר העירייה, ולאתר בה את הכתובת המדויקת של הדירה והסביבה.

 

מה צריך לכתוב בהסכם השכירות בקשר לתמ"א?

מה קורה אם שני הצדדים יודעים, מודעים ומסכימים להסכם שכירות בבניין שעובר תמ"א 38?

במידע ושני הצדדים מיודעים מראש על קיומו של תהליך תמ"א 38 מתוכנן, יש לכלול על כך מספר סעיפים בהסכם השכירות. להסכם השכירות יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

  • סעיף עדכון בדבר עבודות – יש לכלול סעיף בחוזה השכירות המחייב ליידע את השוכר על כל התקדמות במשא ומתן מול החברה הקבלנית או מול הרשויות שעשויה להיות חשובה לשני הצדדים (קבלת היתר, הגעה לרוב הנדרש וכו').

 הודות לעדכון זה יכול השוכר לחשב את דרכו בכל פעם מחדש ולהתכונן נפשית ופיזית לרעש שיתחיל בקרוב. עדכון זה נותן לבעל הבית קצת זמן למצוא שוכר חלופי שיחליף את השוכר הקיים במקרה שהשוכר הקיים עוזב או מתכנן לעזוב.

  • התרת ביטול החוזה – סעיף זה נחשב כזכות, אך קיימת חובת צדק מסוימת כלפי השוכר, שכן ללא אפשרות יציאה מהדירה, הוא לא ירצה להשכיר את הנכס גם בתקופה הקודמת לקראת עבודות תמ"א.

סיום מוקדם של חוזה השכירות הוא זה שמעניק לשוכר שקט נפשי בעת ההשכרה, מתוך ידיעה שכמקובל בישראל יכול לחלוף זמן רב עד תחילת העבודה בפועל, ובינתיים הוא נהנה מדירה נוחה ונעימה במיקום המתאים לצרכיו.

מן הצד השני, יכול להיות שעל המשכיר חלה חובה לסיים את ההסכם מול השוכר לשם ביצוע עבודות, ועל כן יש לעגן את ההסכמה בכתב על מנת לשלול ספק בנוגע למועד סיום השכירות.

שכר הדירה בתקופת התמ"א – יש לכלול סעיף ספציפי הכולל את שכר הדירה בתקופת התמ"א. יש פירוט בהמשך המאמר. יחד עם זאת – חשוב לציין מפורשות מה ייחשב כסיום עבודות התמ"א בבניין, וזאת מתוך הבנה שלאחר מועד זה המחירים ישובו למחירים בטרם עבודות התמ"א.

  • אפשרות למציאת שוכר חלופי – לא פעם שוכרים חושבים שהם יכולים לעמוד בעבודות תמ"א, אך מתבדים ומגלים שקשה לחיות בבניין שעובר עבודות. יש לקבוע סעיף המאפשר יציאה במקרה של מציאת שוכר חלופי באותם תנאים בדיוק (בלי העלאת שכר הדירה)

במידה ובעל הבית העלים מידע מהשוכר ולא ציין את תהליכי התמ"א המתוכננים בחוזה השכירות, הרי חוזה זה מתבטל באופן מידי.

ייעוץ ראשוני ללא עלות

המלצות למשכיר ושוכר בשכירות בתמ"א

בעת חתימת חוזה, למרות שלרוב השוכרים הם הצד החלש במערכת יחסים שוכר-משכיר, על הדיירים לעמוד על שלהם כדי לא להיפגע מתהליך התמ"א המתכנן.

הדיירים יכולים לבקש הוספת סעיפי תמ"א בחוזה השכירות אשר יבואו לטובתם ויגנו על הזכויות שלהם, כמו למשל, מתן הודעה מראש על כל התקדמות משמעותית בתהליכי התמ"א, המאפשרת לשוכר להחליט בכל נקודת זמן כזו האם הוא מעוניין להמשיך ולהשכיר את הדירה או לא.

כמו כן, אם הדיירים מחליטים להישאר בדירה גם במהלך ביצוע העבודות, כדי לבדוק עם בעל הדירה האם ניתן יהיה להוריד בדמי השכירות, כמו גם לבדוק לגבי ביטוח תכולת דירה.

במקרים מסוימים במהלך ביצוע תמ"א יכול להתפוצץ צינור או להיגרם נזק אחר לתחולת הדירה, לכן חשוב לבדוק עם בעל הדירה מראש לגבי ביטוח ומה הוא מכסה.

גם על המשכיר כדאי לבדוק מספר תנאים לפני חתימת חוזה, במיוחד כאשר התמ"א מתקרב, ולבעל הדירה יהיה קשה יותר למצוא דיירים בזמן ביצוע עבודות בניה.

יש לתאם ציפיות מול הדיירים ולהבין האם הם מודעים לכל ההשלכות של מגורים במהלך ביצוע תמ"א. לבעלי הדירה כדאי לחשוב על הטבה בדמי השכירות החודשית כדי להטיב עם השוכרים ובכך למנוע מהם לעזוב את הדירה באמצע חוזה השכירות.

האם ניתן להפחית / להוריד את דמי השכירות בתמ"א ובכמה?

רבים מבעלי הדירות אשר מחליטים כצעד מטיב עם השוכרים, להוריד את דמי השכירות החודשית כדי שלשוכר יהיה משתלם להמשיך ולשכור את הנכס גם בתקופה בה מתבצעות עבודות תמ"א בפועל.

כך שני הצדדים יכולים להרוויח משכירת דירה בתקופת תמ"א 38 – גם בעל הדירה ממשיך להרוויח דמי שכירות חודשית, גם אם נמוכה יותר, וגם השוכר לא צריך להיות מטורטר ולחפש דירה חדשה, אלא ממשיך להתגורר באותה הדירה ואפילו לשלם סכום מופחת.

הפחתת שכר הדירה כפיצוי על אי הידיעה מתי יתחילו עבודות התמ"א זה הוא דבר שנוח לבעלי הדירות. שהייה בדירה בבניין העובר תמ"א לא קלה לרוב הדיירים.

למרבה המזל רוב הדיירים נמצאים רוב שעות היום מחוץ לדירה ולא בהכרח סובלים מהרעש במהלך היום. ועדיין, לרוב בעלי הדירות קשה עד בלתי אפשרי למצוא שוכרים עבור דירות המתוכננות לעבור תמ"א, ו במידה וכבר מתבצעים תהליכי תמ"א בשכנות. מכאן נהוג על ידי בעלי הדירות להוריד בדמי השכירות על כ%-30 – 40% מדמי השכירות הממוצעים בסביבה.

דבר נוסף שחשוב לתת עליו מענה הוא בכמה תעלה השכירות לאחר סיום עבודות התמ"א, והאם זה יהיה לסכום המקורי בטרם העבודות, או לסכום חדש שישקף את העלייה ברמת החיים בדירה (חדר נוסף, חניה, מרפסת וכו').

הסכם שכירות בתקופת תמא – המלצות למשכיר ולשוכר
הסכם שכירות בתקופת תמא – המלצות למשכיר ולשוכר
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא הסכם שכירות בתקופת תמ"א – המלצות למשכיר ולשוכר

אם אתם נמצאים לקראת חתימת חוזה שכירות לדירה מקסימה שמאתם, אחת כזו שעונה על כל הצרכים שלכם, כדאי לכם לבדוק לפני כן האם מתוכננות עבודות תמ"א בבניין המדובר או בקרבת מקום, דבר שיכול להשפיע על ההחלטה שלכם האם להשכיר את הנכס או לא.

להסכם השכירות יש להוסיף את הסעיפים הבאים:

  • סעיף עדכון בדבר עבודות
  • התרת ביטול החוזה
  • שכר הדירה בתקופת התמ"א
  • אפשרות למציאת שוכר חלופי 

בעת חתימת חוזה, למרות שלרוב השוכרים הם הצד החלש במערכת יחסים שוכר-משכיר, על הדיירים לעמוד על שלהם כדי לא להיפגע מתהליך התמ"א המתכנן.

רבים מבעלי הדירות אשר מחליטים כצעד מטיב עם השוכרים, להוריד את דמי השכירות החודשית כדי שלשוכר יהיה משתלם להמשיך ולשכור את הנכס גם בתקופה בה מתבצעות עבודות תמ"א בפועל.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין