ביטול חוזה רכישה

חוזה לרכישת דירה, הידוע גם בשם חוזה מכר, הינו חוזה משמעותי ומחייב. עם זאת, לעיתים, אין מנוס אלא לבטל את חוזה הרכישה. ביטול חוזה רכישה הינו אפשרי בסיטואציות ספציפיות מאוד, ולרוב הוא ינגוד את אינטרס הצדדים. מתי בכל זאת תרצו לבטל חוזה רכישה? מה ההשלכות של ביטול החוזה? כל זאת ועוד בהמשך מאמר זה.

 

חוזה רכישה – משמעות משפטית

לפני שנצלול אל ביטול חוזה הרכישה, נקדים מספר מילים על חוזה הרכישה עצמו.

חוזה רכישה הינו חוזה אשר נכרת בין צדדים במטרה להעביר בעלות בדירה מאדם אחד לאחר. החוזה יסדיר את כלל תנאי המכירה, ובעיקר את הנושאים הבאים:

  1. הצהרות הצדדים
  2. הנכס הנמכר התמורה המוסכמת (מחיר הנכס)
  3. מועדי התשלומים
  4. מה כלול בנכס הנמכר (חניות, מחסנים וכו')
  5. מועד העברת הבעלות בנכס
  6. והחלק העיקרי להסכם זה – הפרות ופיצויים מוסכמים

 

כאמור, אלו הם רק עיקרי החוזה. עם זאת, על פי רוב, החוזה יכלול נושאים נוספים המסדירים את מערכת היחסים שבין המוכר לקונה הדריה. ככלל, ששת הנושאים שהוצגו, הם הנושאים היסודיים בחוזה המכר והם מהווים את ליבת הסכם המכר של הדירה.

 

הפרת חוזה רכישה

כידוע, חוזה משפטי הינו מסמך מחייב. הכלל הפשוט קובע כי חוזים יש לקיים ואסור להפר חוזים. הפרה של חוזים תגרור סנקציות משפטיות שיוטלו על המפר. לעניין הסנקציות שיוטלו על המפר והזכויות שתצמחנה לנפגע בעקבות ההפרה, יש לחלק בין הפרה יסודית של החוזה לבין הפרה שאינה הפרה יסודית. הפרה יסודית תקנה לנפגע זכויות נרחבות יחסית, בעוד שהפרה שאינה יסודית תקנה זכויות חלקיות לנפגע. בכל מקרה של הפרה, יש לשאול האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה שאינה יסודית של החוזה.

 

מה נחשב להפרת חוזה רכישה

חוזה רכישה, ככל חוזה אחר, יש לקיים ואי קיום של החוזה ייחשב להפרה שלו. עם זאת, לא כל חריגה מתנאי החוזה נחשבת להפרה יסודית. מה נחשב, אם כן, להפרה יסודית ומה נחשב להפרה שאינה יסודית של תנאי החוזה? ככלל, הפרה משמעותית של תנאי החוזה, הנוגעת לאחד מששת הנושאים שהוצגו לעיל, תיחשב להפרה יסודית. על מנת להימנע מטענות משפטיות בעלמא, יש לקבוע במסגרת הסכם המכר מה ייחשב כהפרה יסודית. בהתאם, במקרה בו אחד הצדדים הפר את ההסכם באופן שאינו מוגדר כיסודי בהסכם המכר, הרי שזה לא יקנה בפיצוי מוסכם ויתר התנאים הנלווים להפרה יסודית. הפרה שאינה נוגעת לנושאים אלו (לדוגמה – מסירת דירה בלי מזגנים בניגוד למוסכם) תיחשב להפרה שאינה יסודית.

 

הזכות לביטול חוזה רכישה

ככל שנפגעתם מהפרה יסודית של החוזה, תהיו זכאים להודיע על ביטול החוזה עם פיצוי מוסכם, או אכיפתו יחד עם פיצוי מוסכם. ביטול חוזה הרכישה יחייב כל צד להשיב את מה שכבר קיבל מהצד השני. כמו כן, תהיו זכאים לפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה המכר, אשר בדרך כלל עומדים על 10% מסכום העסקה. במקרה של הפרה שאינה יסודית, סעיף 7ב לחוק החוזים (תרופות) קובע כי תצטרכו להעניק למפר הארכה לקיום החוזה.

רק אם המפר לא יקיים את החוזה לאחר ההארכה, תוכלו לבטל את החוזה. גם כאן, בית המשפט יוכל לקבוע כי ביטול חוזה הרכישה אינו צודק בנסיבות העניין ולהותיר את החוזה על כנו. כמו כן, במקרים בהם החוזה ניתן להפרדה, תוכלו לבטל רק את החלק שהופר ולא את החוזה כולו. נניח, למשל, כי חתמתם על חוזה לרכישת דירה והסכמתם כי המוכרים יישארו בדירה בתור שוכרים למשך שנה וישלמו לכם שכר דירה.

המוכרים אכן נשארו בדירה, אך הם לא משלמים לכם שכר דירה. במקרה שכזה, תוכלו לבטל את הסיפא של החוזה, לפיה המוכרים יישארו בדירה, אך לקיים את הרישא של החוזה, הלא היא מכירת הדירה עצמה.

 

ביטול או אכיפה?

אם כן, במקרים בהם הצד שכנגד יפר את החוזה באופן יסודי, תוכלו לבטל את חוזה הרכישה. עם זאת, כלל לא בטוח כי ביטול חוזה הרכישה הוא הצעד הנכון עבורכם. פעמים רבות, יהיה עדיף לדרוש את אכיפת החוזה במקום את ביטולו. יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולבחון מהו הסעד המשתלם ביותר עבורכם, ולבחור בו.

 

מתי ביטול החוזה כן משתלם?

ביטול חוזה הרכישה יהיה משתלם באחד משני המקרים הבאים:

  1. נקרתה בפניכם הזדמנות לחוזה טוב יותר
  2. קיום החוזה אינו אפשרי

 

ניעזר בדוגמאות פשוטות כדי להבהיר באילו מקרים מדובר. נניח כי חתמתם על חוזה לרכישת דירת 3 חדרים ב-2 מיליון שקלים. המוכר הפר את החוזה ולא מסר את הדירה בזמן. בינתיים, אתם צברתם עוד כסף וכעת ביכולתכם לקנות דירה גדולה יותר. במקרה שכזה, במקום לעמוד על אכיפת החוזה, תוכלו להודיע על ביטול חוזה הרכישה, לקבל את הכסף שלכם חזרה בצירוף דרישה לפיצוי מוסכם ולרכוש דירה גדולה יותר.

זאת ועוד, ישנם מקרים בהם האכיפה אינה אפשרית. נניח כי המוכר פעל מאחורי הגב שלכם ומכר את הדירה, בסכום גבוה יותר, לאדם שלישי. במקרה שכזה, אכיפת החוזה לא תהיה פתרון פרקטי ויהיה עדיף לבטל את החוזה. חשוב לדעת כי בהתאם להלכת אדרס המפורסמת, תוכלו לתבוע את רווחי המוכר מהמכירה לצד ג' כך שאף תצאו מורווחים מאותה הפרה.

 

ביטול חוזה רכישה – איך עושים זאת בפועל?

במקרה של ביטול חוזה רכישה תחילה יש להסכים על התנאים. אם לא מסכימים, הרי שביטול ההסכם יעשה על ידי פניה לבית המשפט וחיוב הצדדים לביטול ההסכם. בשני המצבים – יהיה על הצדדים לדווח על הביטול לרשויות המס והעירייה. הדיווח צריך להיעשות בפשטות ובאמצעות הטפסים הייעודים, על מנת להימנע מדרישות נוספות והמשך התנהלות של הצדדים.

 

סיכום

לסיכום, ביטול חוזה רכישה הינו אפשרי במקרים בהם חוזה המכר הופר הפרה יסודית. עם זאת, לא תמיד ביטול החוזה הוא הצעד החכם ולעיתים יהיה עדיף לדרוש את אכיפת החוזה. במקרים אחרים, ביטול החוזה הוא אכן הצעד המשתלם והוא אף יניב לכם רווחים משמעותיים. פנו אל עורך דין אושר אלקיים והתייעצו איתו באשר לצעד הנכון ביותר עבורכם בנסיבות המקרה שלכם.

 

ביטול חוזה רכישה
ביטול חוזה רכישה

 

לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא ביטול חוזה רכישה

ביטול חוזה רכישה נעשה על ידי אחד הצדדים או שניהם, בעקבות הפרה יסודית של ההסכם או בעקבות הסכמת הצדדים לביטולו. ביטול ההסכם צריך להיעשות בצורה מקצועית ונכונה, באופן שיאפשר הימנעות מתשלום מיותר של מיסים או קנסות.

ראשית יש להבין אם הביטול יהא כתוצאה מהפרה והסכמת הצדדים, או באמצעות פניה לבית המשפט. בשני המצבים, התוצאה הסופית צריכה להיות הסכם לביטול הסכם הרכישה. במסגרתו יסכימו הצדדים על התשלומים שישאו בהם, הפיצוי (אם יש) ותנאים נוספים.

תשומת לב שביטול חוזה רכישה בדין עצמי הוא דבר מסוכן! ראשית יש לוודא את התנאים בהסכם. בנוסף, אנשים שהפרו את ההסכם יסודית, לא יסכימו בקלות לוותר על ה-10% של פיצוי מוסכם, והדבר יוביל להתדיינות משפטית. בנוסף, מחיקת הערת אזהרה ובטוחות עשויה להוביל לתביעה כנגד הנאמן. לבסוף – עדיין יש חובה לחתום על הסכם ביטול על מנת להימנע מתשלומי מס מיותרים.

אם אתם עומדים בפני ביטול חוזה רכישה, בין אם כמי שהפר או כמי שיופר ההסכם מולו – מומלץ מאוד לעשות זאת עם עורך דין משלכם ומטעמכם. אתם מוזמנים לפנות אלינו ואנו נשמח לייצג אותכם בהליכי ההפרה, על מנת להימנע מתשלומים מיותרים לצד השני. 

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
מדריכים נוספים
אושר אלקיים משרד עורכי דין