דמי היוון משולמים לרשות מקרקעי ישראל עבור נכסים המוחכרים על ידה.
מתי צריך לשלם דמי היוון? האם לאחר תשלום דמי היוון ניתן לקבל בעלות במקרקעין? במאמר זה נסביר מהם דמי היוון, מושג יסוד במקרקעי ישראל, ונציג את עיקרי הדינים הנוגעים לעניין.
מה זה דמי היוון?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מחזיקה ברוב רובם של המקרקעין בישראל ומשווקת קרקעות לרוכשים בשתי דרכים עיקריות: בעלות מלאה או חכירה. כאשר הרשות מקנה זכות בעלות בקרקע, על הרוכשים לשלם עבור מלוא הזכויות בקרקע ובתמורה יקבלו זכות בעלות בה.
לעומת זאת, במקרים בהם מוקנית זכות חכירה במקרקעין, הרוכשים נדרשים לכאורה לשלם דמי חכירה שנתיים עבור הזכות שיקבלו (תשלום שחוזר על עצמו כל שנה, ללא תאריך סיום ברור).
לחלופין, רמ"י מציעה לרוכשי זכות החכירה לשלם את דמי החכירה מראש, בתשלום חד פעמי שנקרא 'דמי היוון'. כך חוסכים את התשלום השנתי המתמשך, וזכות החכירה הופכת לשלמה לאורך כל תקופתה.
דמי היוון כתנאי לקבלת בעלות
בהתאם להוראות פרק 5.1 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ("החלטות ממ"י"), בעלי זכות חכירה יכולים לקבל זכות בעלות במקרקעין המוחכרים להם.
עם זאת, לשם כך, עליהם לשלם תחילה דמי היוון מלאים עבור זכות החכירה שלהם. רק לאחר מכן, הם יוכלו לפעול לשם קבלת זכות בעלות קניינית בקרקע המוחכרת להם – עלומר מדובר בדרישה מקדמית בטרם ביצוע הקניית בעלות.
למעשה, בעלות מלאה מעניקה חופש פעולה רחב בהרבה מחכירה, ומורידה את התלות ברמ"י כמעט לחלוטין.
דמי היוון בקרקע עירונית
פרק 5.3 להחלטות ממ"י קובע כי דמי ההיוון בקרקע עירונית יחושבו לפי שיעור ריבית שנתית של 5%.
המשמעות? שלדמי החכירה השנתיים יש להוסיף, במועד תשלום דמי ההיוון, ריבית בגובה האמור.
גובה הריבית יכול להשתנות בהתאם לאזורי העדיפות הלאומית ולתקופת ההחכרה. כמו כן, דמי ההיוון משתנים כאשר מדובר בקרקע חקלאית ובמיוחד כשהתשלום מבוצע על ידי ברי רשות במושבים.
בפועל – ככל שהקרקע יקרה יותר ותקופת החכירה ארוכה יותר, כך דמי ההיוון גבוהים יותר, ולכן מומלץ (!) לבצע חישוב מדויק טרם קבלת ההחלטה שכן מדובר לעיתים במאות אלפי שקלים!
דמי היוון בתוספות בניה
על פי פרק 5.5 להחלטות ממ"י, אם תרצו לבקש היתר לתוספות בניה, תידרשו לשלם תחילה דמי היוון מלאים עבור התוספת המבוקשת.
לאחר מכן, ייתכן בהחלט כי תידרשו לשלם גם דמי היתר, דמי שימוש ודמי הסכמה. עם זאת, במצבים מסוימים יחול פטור מתשלום דמי היוון בתוספות בניה.
כמו כן, תשלום דמי היוון הכולל זכויות עתידיות יוכל לפטור אתכם מתשלום דמי היתר בהמשך (כן, עוד תשלומים. לכן מומלץ לברר את כל התמונה לפני שמגישים בקשה להיתר). בררו זאת מבעוד מועד בעזרת עו"ד לרשות מקרקעי ישראל המתעסק בתחום.
דמי היוון בנחלה חקלאית
מי שמחזיקים בנחלה חקלאית במושבים מכוח הסכם בר רשות יוכלו לרכוש מרמ"י זכות חכירה או זכות בעלות בנחלה או בחלקה (בשטח המיועד בה למגורים – עד 2 דונם).
בעלי הרישיון יוכלו לשלם דמי חכירה מהוונים ובכך לקבל זכות חכירה שלמה, לרוב ל-49 שנים, בחלק המיועד למגורים בנחלתם.
קבלת זכות החכירה תאפשר להם לבצע פעולות בקרקע שאחרת לא יוכלו לבצען, דוגמת פיצול המגרש או מכירתו לצדדים שלישיים.
דמי היוון – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
מחכירים קרקע מרמ"י ורוצים להבין כמה דמי היוון תצטרכו לשלם? שוקלים מעבר מחכירה לבעלות מלאה ורוצים לדעת אם זה משתלם במקרה שלכם?
משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' מתמחה בדיני מקרקעין ובעסקאות היוון קרקע מול רשות מקרקעי ישראל. הניסיון שלנו מאפשר לנו לזהות טעויות נפוצות שעלולות לעלות עשרות אלפי שקלים ולתכנן את העסקה בצורה שתמזער עלויות. פנו אלינו להתייעצות והצטרפו למעגל לקוחותינו המרוצים.
